Herr Filser, der Hotelimmobilienmarkt in Deutschland ist weiterhin wenig dynamisch. Was ist das Ergebnis des ersten Quartals 2024?
Im 1. Quartal 24 ergibt sich ein Transaktionsvolumen im Hotelsegment von insgesamt 260 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Zuwachs von 30 Prozent. Allerdings ist dieser Zuwachs größtenteils auf den Verkauf des 5-Sterne-Hauses „Hotel de Rome“ in Berlin zurückzuführen. Darüber hinaus war das Transaktionsgeschehen mit lediglich fünf weiteren Verkäufen im Preissegment von über 5 Millionen Euro recht verhalten. Das Transaktionsvolumen notierte daher rund 60 Prozent unter dem 10-Jahresdurchschnitt.
Das ist in etwa die gleiche Quote wie 2023. Welche Renditen ließen sich dieses Jahr bislang erzielen?
Die Spitzenrenditen haben sich im Vergleich zum Jahresende 2023 ebenfalls kaum verändert. Sie sind mit durchschnittlich 5,50 Prozent geringfügig angestiegen. Im ersten Quartal des Vorjahres notierte die Hotelspitzenrendite mit nur 4,80 Prozent noch niedriger.
Wer sind derzeit die Käufer?
Typische Erwerber sind derzeit drei Gruppen: finanzstarke Hotelbetreiber, Family Offices und Käufer aus dem Bereich Private Equity. Sie kaufen vorrangig betreiberfreie Häuser mit Value-Add-Potenzial. Institutionelle Investoren, die zuvor bis zu 80 % des Handelsvolumens ausmachten, halten sich zurück und investieren aufgrund geringerer Kapitalzuflüsse nur sehr selektiv.
Was waren die wichtigsten Transaktionen im ersten Quartal?
Dazu zählte der erwähnte Verkauf des „Hotel de Rome“ mit 145 Zimmer in Berlin. Das Haus ging mit rund 145 Millionen Euro von den singapurischen Staatsfonds GIC und Caleus an den italienischen Investor Gruppo Statuto. Der Pachtvertrag mit der Rocco Forte Gruppe läuft in Kürze aus. Das B&B Hotel in Frankfurt West mit 109 Zimmern wurde an einen Spezial-AIF von Union Investment Institutional Property veräußert, den der Asset Manager Imaxxam betreut. Der Mietvertrag mit B&B läuft bis zum Jahr 2042. Verkäufer war die in Frankfurt ansässige a.a.a. Aktiengesellschaft Allgemeine Anlagenverwaltung. Und einen weiteren Einzelverkauf von 30 Numa Serviced Apartments tätigte der Entwickler Atenon. Das Family Office Wilhelm von Opel’sche Forst- und Grundstücksverwaltung erwarb die Einheiten als Teil eines Wohn- und Geschäftshauses in Düsseldorf. Ansonsten beschränkten sich die Aktivitäten primär auf kleinere und betreiberfreie Verkäufe.
Anfang 2024 vermuteten Sie, dass die Talsohle am Hoteltransaktionsmarkt bald erreicht sein dürfte. An welchem Punkt befinden wir uns jetzt?
2023 war für den Hotelinvestmentmarkt das schlechteste Jahresergebnis seit 2012. Ich denke, wir sehen jetzt durchaus einer Trendwende entgegen. Hierfür spricht die inzwischen auf +2,2 Prozent abgefallene Inflationsrate. Sinkende Zinsen scheinen absehbar zu sein. Auch die Preise haben sich mit der schon länger andauernden Pause der Leitzinserhöhung stabilisiert. Positiv könnte sich auch die weiterhin robuste Entwicklung der Hotel-Performance auswirken.
Im Februar 2024 stiegen die Übernachtungszahlen laut Statistischem Bundesamt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6,9 Prozent und erreichten damit ihren höchsten Wert seit 2020. Viele Hotelbetreiber wollen wachsen. Das dürfte zurzeit schwierig sein.
Ja, die Hotelmärkte haben sich zwar erholt. Das Wachstum wird allerdings durch die gestiegenen Zinsen bei Neuinvestitionen und durch die hohen Baukosten begrenzt. Besonders die Kosten am Bau und die gesunkenen Verkaufspreise verhindern, dass neue Projekte umgesetzt werden. Liegt das Hotel nicht in einer absoluten Toplage, besteht fast keine Chance das Projekt mit einem Plus abzuschließen. Insofern rechnet sich das nicht. Der Fokus liegt daher auf Konversionen von Büros und Bestandhotels.
Wann wird es mit neuen Hotelentwicklungen weitergehen?
Das ist derzeit nicht absehbar. Zwar hat sich der Anstieg der Baupreise erheblich verringert, aber für lohnende Projektinvestition müssten die Zinsen sinken, die Regulatorik verschlankt werden und die Exit-Faktoren wieder anziehen.
Was erwarten Sie konkret im weiteren Jahresverlauf vom Investmentmarkt?
Eine kleine Aufhellung der Transaktionsaktivität. Dafür sprechen einige größere Deals in der zweiten Jahreshälfte, die sich in der Vermarktungs- oder Prüfungsphase befinden. Zudem machen niedrigere Kaufpreise und sich stabilisierende Zinsen Investitionen wieder attraktiv. Private Equity Investoren und Family Offices werden hierfür das Gros des Kapitals zur Verfügung stellen.