Die gegenwärtige Situation für Bauträger und Entwickler ist herausfordernd. Aktuell zeigt sich die Branche besonders aktiv im „Gesundbeten“. Der größte Wunsch ist eine Verbesserung auf der Finanzierungsseite, sowohl für neue Projekte als auch in der Refinanzierung, denn die hohen Anforderungen beim Eigenkapital bereiten enorme Probleme. Hier gibt es zwei große Fälle: Die Investoren, die vor 3 Jahren eingekauft haben, und nun feststellen müssen, dass der Businessplan mit Faktoren >30 nicht funktioniert oder die Investoren, für welche die Kaufpreise im Verhältnis zur Finanzierung noch zu hoch sind.
Wohnsegment unattraktiv, aber Chancen im geförderten Wohnungsbau
Im Wohnungsbausegment beobachten wir eine deutliche Verlangsamung, bis hin zum Erliegen des Geschäfts. Selbst bei kostenfreien Grundstücken sind viele Wohnungsbauentwicklungen in ihrer bisherigen Form nicht mehr tragfähig. Renditeerwartungen von über 5% sind unter den aktuellen Bedingungen kaum zu realisieren. Entwickler stehen vor der Herausforderung, bestehende Projekte zu retten oder auf spätere Jahre zu verschieben. Einige repositionieren sich neu oder ziehen sich aus dem Immobiliensektor zurück. Auch im Einzelvertrieb, den viele als Zufluchtsorte sehen – der zwar mehr Aufwand erfordert aber trotzdem noch funktioniert – haben größere Privatisierer zunehmend Probleme.
Weiterhin Wachstum gibt es im geförderten Wohnungsbaum, da hier ein erheblicher Nachholbedarf bei Kommunen und Gemeinden besteht. Zwar ist die Bürokratie groß, doch sobald sie überwunden ist, lässt sich schnell und effizient planen. Dank verbesserter Finanzierungsoptionen und städtischer Fördermittel bietet dieser Bereich also noch attraktive Geschäftsmöglichkeiten.
Finanzierung oft zu Lasten der Entwickler
Aktivität ist auch auf Seiten der Disstressed Developments festzustellen: EK-starke Investoren drängen in den Markt und wollen angeschlagenen Entwicklern, die noch nicht in der Presse stehen, unter die Arme greifen. Diese Investoren verfügen oft über sehr stabile Kapitalquellen, haben aber auch die Fähigkeiten, Projekte so stark zu optimieren, dass hier ausreichend Gewinn möglich ist. Dieser Fall funktioniert auch in den meisten Fällen, allerdings oft zu Lasten der Projektentwickler.
Bessere Marktlage in 2024 oder doch erst ab 2028?
Bezüglich der Zinsentwicklung herrscht allgemeine Verwirrung oder doch zumindest große Uneinigkeit im Markt. Während einige keine Besserung in den nächsten 4-5 Jahren erwarten, prognostizieren andere, insbesondere Makler, eine Erholung bereits in der ersten Hälfte des Jahres 2024. Unsere Einschätzung ist gemäßigter. So haben sich institutionelle Investoren teilweise schon von Immobilieninvestments abgewendet, da Anleihen derzeit attraktiver erscheinen. Im Großen und Ganzen haben die meisten eher einen Überhang und versuchen die Immobilienquote anzupassen. Eine Wertkorrektur wird es aber auch bei jenen Investoren geben, die hohe Bewertungen in den Büchern stehen hatten, etwa Versicherer und Banken.
In den kommenden Monaten erwarten wir eine Intensivierung der Portfolio-Bereinigung und des Verkaufs von Grundstücken zur Liquiditätsgewinnung bei den Bestandshaltern und Banken. Großen Investmentbanken zufolge könnte die 2022 begonnene Phase der Refinanzierung, Rebalancing und Repositioning bis etwa 2026 andauern. Das bedeutet, dass die Jahre 2024 und 2025 eher von stagnierenden oder seitwärts gerichteter Bewegungen geprägt sein werden.
Prozessoptimierung erforderlich
Zum Überleben und Wachsen in dieser Phase müssen Entwickler, Investoren und Banken ihre Geschäftsmodelle optimieren und vor allem schlankere, kosteneffizientere Prozesse einführen sowie in Digitalisierung investieren. Dazu gehört auch, Transaktionsprozesse mithilfe digitaler Plattformen umzusetzen, über die Verkäufer beispielsweise innerhalb weniger Minuten vertraulich eine Käuferidentifizierung erhalten und diesen gezielt ansprechen können.
Ein positiver Aspekt in der aktuellen Lage ist, dass die Branche anfängt, sich zu erneuern, ein Prozess, der schon längst überfällig ist. Mehrere Startups, die in dem Bereich aktiv sind, berichten von positiven Entwicklungen, bei denen Verkäufer und Investoren erfolgreich vermittelt werden konnten.
Frederik Raspé ist Mitbegründer der 2022 ins Leben gerufenen digitalen Plattform Acquirepad, die sich auf datengestützte Off-Market-Transaktionen spezialisiert hat. Acquirepad kooperiert bei der Datenerhebung mit bulwiengesa: acquirepad.com >>