Um die Statik des Bauwerks zu realisieren und die vielfältigen Nutzeranforderungen zu erfüllen, wurde mit innovativen Lösungen gearbeitet, auch standardisierte Bauteile kamen zum Einsatz. Die reine Bauzeit betrug rund zwei Jahre. Die Commerz Real, ein Unternehmen der Commerzbank Gruppe, übernahm das Objekt seit der Fertigstellung im Herbst 2019 in ihren offenen Immobilienfonds hausInvest. Wir haben nach Entwicklung, Innovationen und Lösungen gefragt.
Wie kam das Projekt für die Commerz Real zustande?
Schüttauf: Die Commerz Real hat das Projekt im September 2018 von einem Joint Venture unter Führung des Projektentwicklers Tishman Speyer erworben. Zu diesem Zeitpunkt war der Rohbau bereits weitgehend fertiggestellt.
In welcher Konstellation und wie lange wurde der 70 000 m² große Omniturm gebaut?
Reiff: Wir haben das Hochhaus über Einzelvergabe realisiert. Das Projekt ist insgesamt über ca. 3,5 Jahre umgesetzt worden.
Wie groß war das Bauteam des Großprojekts?
Reiff: In der Spitze waren bis zu 700 Bauarbeiter vor Ort.
Das Hochhaus hat eine eigenwillige Form.
Reiff: Ja, das Projekt war in vielerlei Hinsicht neu und besonders. Am auffälligsten ist sicher der „Hüftschwung“, eine spiralförmige Achsenverschiebung von ca. 10 % im Bereich der Wohnetagen, etwa auf halber Höhe. Dies hat auch einen ganz praktischen Nutzen, da durch die Verschiebung große Terrassen für die Wohnungen entstehen. Die Auskragungen erreichen bis zu vier Meter.
Was waren die „Knackpunkte“ bei der Realisierung?
Reiff: Der ebenso simple wie geniale Entwurf des Architekten stellt alle Planungsbeteiligten vor zum Teil völlig neue Herausforderungen: angefangen von der ungewöhnlichen Statik über die Fassade bis hin zu den Technik- und Ausbaugewerken. Hier wurden in vielen Bereichen neue Lösungen entwickelt. Zum Beispiel wurden neuartige, ultra-hochfeste Stahlbetonstützen aus Schleuderbeton eingesetzt, die teilweise sogar schräggestellt eingebaut sind. Die Entwicklung kommt aus dem Bereich der Masten für Windkraftanlagen.
Die komplett vorgefertigten Stützen, die sind damit noch nie für die Gebäudestatik genutzt worden?
Reiff: Richtig, sie wurden in dieser Festigkeitsklasse erstmals in einem Gebäude eingesetzt. Zudem sind noch weitere vorgefertigte und standardisierte Bauteile wie Unterzüge und Filigrandecken verwendet worden. Das hat die Bauzeit im Rohbau erheblich beschleunigt. In ähnlicher Weise wurde ein großer Teil der Technikgewerke standardisiert. Damit konnten auch diese Leistungen frühzeitig realisiert werden – ohne Einschränkungen für die Mieter. Ebenfalls aufgrund des Hüftschwunges wurde auf außenliegende Bauaufzüge verzichtet. Stattdessen sind sogenannte Climb-Lifts verwendet worden, die bereits während der Rohbauphase innerhalb der endgültigen Aufzugsschächte eingebaut wurden. Sie sind quasi mit dem Gebäude nach oben gewachsen.
Das Hochhaus ermöglicht eine hybride Nutzung. Was heißt das für dieses Gebäude?
Schüttauf: Dass der Omniturm als „Hochhaus für alle“ ganz unterschiedliche Nutzer integriert, vom etablierten Finanzunternehmen über Startups bis hin zu Wohnungsmietern.
Das dürfte die gemeinsame Gebäudenutzung und eine dafür angemessene technische Ausrüstung kompliziert machen.
Schüttauf: Wichtig ist, den richtigen Mix aus gemeinsam genutzten Flächen, Anlagen und exklusiven Bereichen zu entwickeln. Eine intelligente Steuerung ermöglicht dann das bedarfsgerechte und harmonische Miteinander der Nutzergruppen.
Wie kann man sich das konkret vorstellen?
Reiff: Der Omniturm ist als erstes kommerzielles Gebäude in Deutschland mit einem einzigartigen Transitmanagementsystem ausgestattet, bei dem die Zugangskontrolle und die Aufzugssteuerung vereint sind. Wenn sich ein autorisierter Gebäudenutzer via Smartphone oder Chipkarte am Zugang identifiziert, steht bereits beim Betreten des Gebäudes der für ihn richtige Aufzug bereit. So können z. B. gemeinsame Aufzugsanlagen genutzt werden, ohne dass sich die unterschiedlichen Nutzergruppen gegenseitig stören. Diese effiziente und individualisierte Erschließung des Gebäudes kommt jedem Nutzer bzw. Bewohner des Omniturms zugute.
Welches Fazit ziehen Sie aus dem Bauvorhaben?
Reiff: Zwei Grundsätze: Die frühzeitige Einbindung von Projektpartnern ist die Voraussetzung, um gemeinsam individuelle und innovative Lösungen zu entwickeln. Und: Standardisierte Bauteile erlauben eine schnellere Bauzeit, reduzieren die Fehlermöglichkeiten und führen in der Regel zu einer höheren Qualität.
