Baufinanzierungen bleiben günstig. Für diese Annahme spricht vor allem, dass die EZB den Markt weiterhin mit Geld fluten und damit die Anleihekurse oben halten wird. Möglich sind leichte Anstiege bei längeren Zinsbindungen. Wenn sich die Wirtschaft gut erholt und eine steigende Inflation erwartet wird, könnte der zurzeit sehr geringe Unterschied zwischen langen und kurzen Laufzeiten wieder größer werden. In Summe werden wir aber weiterhin niedrige Zinsen sehen.
Minuszinsen bei Baufinanzierungen in 2021?
Bereits seit einiger Zeit wird spekuliert, ob Banken Baufinanzierungen bald mit einem Negativzins anbieten. Sinkende Zinsen befeuern diese Debatte. Einzelne Programme der staatlichen KfW haben über Tilgungszuschüsse bereits seit Jahren einen negativen Effektivzins. Und die KfW möchte Banken negative Einstände anbieten – verbunden mit einer Erwartungshaltung, perspektivisch negative Sollzinsen an die Endkunden weiterzugeben. Aber: Kreditinstitute scheuen sich. Und das liegt an den technischen Herausforderungen. So klein das Minuszeichen ist, so groß ist der Aufwand, die IT-Systeme entsprechend umzuprogrammieren. Banken müssten Geld in die Umstellung investieren. Zudem ist nicht abzusehen, für welchen Zeitraum das überhaupt nötig sein könnte. Zu zweifeln ist auch an der Notwendigkeit: Solange der Markt nicht dramatisch fällt, spielt es aus meiner Sicht keine Rolle, ob der Zins -0,1 oder +0,1 Prozent beträgt. Das Minuszeichen sollte für niemanden ausschlaggebend sein, eine Baufinanzierung abzuschließen und der Zins ist derzeit nicht der hindernde Faktor bei einer Baufinanzierung.
Immobilienpreise: sinken oder steigen sie?
Selbst Corona hat keinen merklich dämpfenden Einfluss auf die Preisentwicklung, Wohneigentum bleibt sehr stark nachgefragt. Vor allem in Ballungsgebieten und wirtschaftlich grundsätzlich prosperierenden Regionen müssen Käufer und Bauherren auch in 2021 damit rechnen, dass Immobilien teurer werden. Das gilt auch in der Breite – die Preise stabilisieren sich oder wachsen, wo sie vor sechs bis acht Jahren noch gefallen sind. Die durch die Pandemie veränderten Arbeits- und Lebensbedingungen werden sich nachhaltig auf den Immobilienmarkt auswirken. Schon jetzt sehen wir, dass in den großen Ballungszentren die extrem starken Preissteigerungen tendenziell leicht nachlassen, während die Immobilienpreise in den Randlagen und so genannten B-Städten stärker anziehen. Wer auch nach Corona die Möglichkeit hat, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, wird weitere Wege zur Arbeitsstätte in Kauf nehmen – und kann sich aufgrund geringerer Immobilienpreise im Umland eine größere Immobilie leisten oder ein Haus mit Grundstück.
Preisentwicklung von Immobilien in 2021
In den letzten Jahren haben sich die Immobilienpreise sehr dynamisch entwickelt. Fast überall ist Wohneigentum teurer geworden – in vielen Regionen sogar sehr viel teurer. Gleichzeitig ist der Bauzins immer weiter gefallen. Die sinkende Zinslast hat die steigenden Preise zum Teil aufgefangen oder zumindest abgefedert. Zumindest letzteres wird 2021 so nicht weitergehen. Auf lange Sicht stagnieren die Zinsen, ich sehe kein Potenzial für Rückgänge, wie wir sie in der Vergangenheit hatten. Der Grund: Weil die Preise tendenziell auch über das nächste Jahr hinaus steigen, verschlechtert sich der Erschwinglichkeitsindex in den kommenden Jahren zuungunsten potenzieller Käufer. Dennoch sehe ich keinen Einbruch des Marktes, denn zum einen ist in der Bevölkerung viel Vermögen vorhanden und viele Menschen profitierten von Erbschaften oder Schenkungen bzw. zinslosen Krediten von Verwandten. Zum anderen kann man heute von sehr viel mehr Möglichkeiten ausgehen, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, als noch vor ein paar Jahren. In vielen Konstellationen brauchen zukünftige Eigentümer Eigenkapital lediglich für die Erwerbsnebenkosten – den Rest können sie finanzieren. Und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern, weil die Banken hierzulande bereits jetzt gründlich prüfen, konservativ kalkulieren und solide Finanzierungen anbieten.
Erschwinglichkeit von Wohneigentum über Grunderwerbssteuer regeln
Über neue Gesetze und Regelungen versucht der Staat, Menschen den Weg in die eigenen vier Wände zu ebnen – zum Beispiel durch die geteilte Maklercourtage und die Ausweitung der Wohnungsbauprämie. Maßnahmen, die halbherzig sind, denn wollte die Bundesregierung wirklich helfen und Altersarmut durch Immobilienbesitz bekämpfen, könnte sie Vieles tun. Und zwar direkt – ohne in die Preispolitik einer Branche wie die der Makler einzugreifen. In Summe könnte die gesplittete Maklerprovision zwar zu Entlastungen für Käufer führen, dies ist aber nur ein kleiner Hebel. Auch das Baukindergeld ist als Strohfeuer ohne nachhaltigen Effekt zu bewerten, und mit der Wohnungsbauprämie Geld für später zu sparen, ist nicht in jedem Fall die beste Anlageform. Der größte Hebel ist und bleibt die Grunderwerbsteuer. Hier muss man ansetzen, wenn der Erwerb von Wohneigentum erschwinglich sein soll. Eine Gegenfinanzierung der jährlich über 15 Milliarden Euro Grunderwerbsteuereinnahmen der Länder durch den Bund wäre machbar. Das würde die Käufer immens entlasten und auch den Markt beleben – denn dann wären wie in vielen Nachbarländern häufige Immobilienwechsel nicht mehr mit dem Verlust hoher Summen für die Nebenkosten verbunden.
