2019-10-28T09:45:36+00:00

Vom effizienten Industriebau zum bezahlbaren Wohnungsbau

Die serielle und modulare Bauweise gilt im Gewerbe- und Industriebau als ein preisgünstiges, lukratives und schnelles Verfahren, um funktionale Bauten zu errichten. Heute ist das Bauen mit Fertigteilen und Modulen zunehmend auch im hochwertigen Gebäudesegment vertreten und ist insbesondere für die Wohnungswirtschaft interessant. Angesichts des hohen Drucks auf dem Wohnungsmarkt sehen viele Projektbeteiligte große Chancen darin, die industrielle Bauweise auf den eher kleinteiligen, auf Lebensqualität ausgerichteten Wohnungsbau zu übertragen.

Welche Erfolge und welche Probleme gibt es mit dem seriellen und modularen Bauen? Welche Bedeutung wird das industrielle Bauen für den Wohnungsmarkt der Zukunft haben?

Auf dieser Sonderseite des PRIMFO Immobilien-Fachblogs „Projekt im Fokus“ haben wir eine Auswahl zentraler und aktueller Fachbeiträge zu diesem Thema zusammengestellt. Aus verschiedenen Perspektiven möchten wir das serielle und modulare Bauen beleuchten und die unterschiedlichen Projektbeteiligten über Erfahrungen, Produkte und Projekte aus dem Serien- und Modulbau informieren.

Unter Fertigteilbauweise wird laut statistischem Bundesamt die Errichtung eines Bauwerkes mit vorgefertigten Bauteilen (Fertigteilen) verstanden. Ein Bauwerk gilt im Hochbau als Fertigteilbau, wenn überwiegend geschosshohe oder raumbreite Fertigteile, z. B. großformatige Wandtafeln, für Außen- oder Innenwände verwendet werden. Fertigteile in diesem Sinne sind tragende, mit Anschlussmitteln versehene Bauteile, die in der Regel nicht an der Einbaustelle hergestellt werden. Sie müssen mit Hilfe ihrer Anschlussmittel und ohne weitere Bearbeitung zum Bauwerk zusammengefügt oder mit örtlich (am Bau) hergestellten Bauteilen fest verbunden werden können. Hierbei ist notwendig, dass der überwiegende Teil der tragenden Konstruktion (gemessen am Rauminhalt) aus Fertigteilen besteht. Für die Beurteilung „überwiegend“ sind die meist konventionell errichteten Fundamente oder Kellergeschosse mit zu berücksichtigen.

Das serielle Bauen umfasst alle Arten der industriellen Herstellung von Gebäuden. Dies unterscheiden sich im Wesentlichen durch drei Verfahren:

  • Elementierung: Nutzung eines Baukastenprinzips aus vorgefertigten konstruktiven Bauteilen wie Wand-, Decken-, Treppen- und weiteren Elementen, die zusammengefügt werden
  • Modulbau: serielle Herstellung ganzer Modulräume
  • Rippen- oder Ständerwerk: Holz- oder Stahlrahmenkonstruktionen mit auskleidenden Elementen

Die Bauweisen werden teilweise auch miteinander kombiniert.

Siehe dazu auch Produktlinien

Laut statistischem Bundesamt ist die Zahl der Wohnungsbauprojekte, die in serieller Bauweise errichtet wurden, seit dem Jahr 2010 sprunghaft angestiegen. So verdoppelten sich die Fertigstellungen von Neubauwohnungen in diesem Segment von rund 13.977 (2010) auf 27.985 im Jahr 2016. Seitdem ergaben sich nur noch geringfügige Zuwächse: die Anzahl der im Jahr 2018 neu gebauten Wohnungen betrug rund 28.000.

Bis 2021 sollen aufgrund des stark wachsenden Bedarfs insgesamt 375.000 Wohneinheiten jährlich gebaut werden, im Jahr 2018 waren es jedoch, gemessen an dieser Vorgabe, etwa 120.000 Neubauwohnungen zu wenig. Insgesamt wurden 287.352 Wohnungen einschließlich Neubau, Fertigteilbau und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden fertiggestellt. Der reine Neubauanteil umfasst dabei 255.805 Wohnungen, rund 11 % davon sind der seriellen und modularen Bauweise zuzurechnen. Der Anteil in dem für Kommunen, Bau- und Immobilienwirtschaft zentralen Segment der Mehrfamilienhäuser betrug knapp 2 %, d.h. über 490 Wohngebäude wurden seriell und modular erstellt und somit ca. 4.766 zusätzliche Wohnungen auf den Markt gebracht.

Diese Zahl soll sich nun deutlich erhöhen mit dem Ziel, sehr zügig einen attraktiven und zugleich bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Und die Bauzeiten können als rasant gelten. In der Regel beträgt die Vorplanung hierbei ein halbes Jahr, die Erstellung des Rohbaus ca. eine Woche und der Innenausbau 2-3 Monate.

In den vergangenen 30 Jahren sind beim seriellen und modularen Bauen etliche Schwankungen zu verzeichnen. Einen besonderen Höhepunkt erlebte die Fertigteilbauweise im Jahr 1999, als rund 38.000 Wohnungen in diesem Segment umgesetzt wurden. Zum Vergleich: Derzeit werden in diesem Segment etwa 10.000 Wohnungen, also knapp ein Viertel weniger errichtet. Zu bemerken ist allerdings, dass die damaligen hohen Quoten zwischen 1997 und 2001 vermutlich auf die zahlreichen nach der Wendezeit gebauten Fertighäuser zurückzuführen sind, von denen viele seit Mitte der 90er Jahre erstellt wurden. Heute hat das erneute Anwachsen dieses Segments im Mehrfamilienhausbau eine ganz andere Dimension und Qualität: Die Anwendung des seriellen und modularen Bauens auf einen flächendeckenden Mehrfamilienhausbau mit weit über 10 Einheiten ist technisch und logistisch wesentlich anspruchsvoller als z. B. der Fertighausbau und erfordert ganz neue Herangehensweisen, Produkte und Produktionsstätten. 

Einen neuen Startschuss zur Förderung von seriellem und modularem Mietwohnungsneubau gab der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. gemeinsam mit dem Bundesbauministerium, dem Hauptverband der Bauindustrie und der Bundesarchitektenkammer im Jahr 2018. Über einen europaweiten Ausschreibungswettbewerb für serielles und modulares Bauen sollten neuartige Produkte entwickelt werden, die einen industriellen und zugleich hochwertigen Wohnungsneubau ermöglichen.

Das Ergebnis: Aus 50 Bewerbern wurden 15 ausgewählt, Angebote einzureichen. Neun von diesen 15 Bietern erhielten am 29. Mai 2018 in Berlin den Zuschlag für ihre innovativen Wohnungsbaukonzepte und Systemhausmodelle:

  • Lechner Immobilien Development (Frankfurt am Main)
  • AH Aktiv Haus (Stuttgart)
  • Max Bögl (Neumarkt)
  • Goldbeck Ost & Goldbeck Nordost (Ludwigsfelde)
  • Alho Systembau (Friesenhagen im Westerwald)
  • Solidbox (Heek im Münsterland)
  • Arge MBN Bau und Patriarche (Georgsmarienhütte)
  • Hullak Rannow Architekten mit Züblin (Neu-Ulm)
  • Lukas Lang Building Technologies aus Wien.

Die seriellen und modularen Konzepte für bezahlbares Wohnen sind seitdem in einem „Katalog“, ähnlich einer Produktbroschüre, zusammengefasst, sodass die Mitgliedsunternehmen des GdW für ihr nächstes Bauprojekt den passenden Gebäudetyp auswählen können.

Auf dieser Grundlage hat der GdW im Februar 2019 mit eine Rahmenvereinbarung geschlossen. Damit soll der Bau kostengünstiger Wohnungen in hoher Qualität nun effektiv beschleunigt werden. Eine Rolle spielen dabei die darin festgelegten Ausschreibungsparameter, die die Planung, Ausschreibung und Vergabe in vielen Teilen schon abdecken und damit effizienter machen. Außerdem wird das Bauen für den Auftraggeber sicherer und günstiger, weil die Projekte mit Preisgarantie realisiert werden und so ein fester Kostenrahmen gewährleistet ist. Darüber hinaus fordert der GdW von der Politik, die „Grundstücksvergabe zu vereinfachen und zu beschleunigen sowie bundesweite Typengenehmigung schaffen.“ Dabei sollen die Baukosten (ohne Grundstück), beginnend bei ca. 2.000 Euro pro Quadratmeter die 3.100-Euro-Marke nicht überschreiten.“

Ein erstes Gebäude aus der Reihe Lechner Cube wurde im Frühjahr 2019 fertiggestellt. (Link) Weitere sollen folgen.

Im Wesentlichen sind drei Produktlinien beim seriellen und modularen Bauen zu verzeichnen:

 

  1. Serieller Elementbau: Hier werden Gebäude mit einzelnen, sich wiederholenden Bauteilen (Elemente) zusammengesetzt, d.h. verschiedene Elemente wie z. B. Decken, Stützen, Wandteile oder Treppen lassen sich so wie bei einem Baukastensystem flexibel miteinander kombinieren. Für dieses Prinzip gibt es zahlreiche Anbieter aus der herkömmlichen Fertigteilherstellung. In der Rahmenvereinbarung des GdW sind mit spezifischen Entwicklungen für den Wohnungsbau drei Entwickler vertreten, die mit Beton oder Holz arbeiten: Züblin, Lukas Lang (Holzbau) und Goldbeck.
  1. Modulbau: Andere Anbieter setzen auf Mobulbau aus Holz und Beton. Dabei werden ganz Räume zum Teil oder vollständig im Werk vorproduziert und später eingebaut, d.h. die Raummodule sind aus einem Guss oder werden zusammengesetzt. Für die Errichtung eines Gebäudes werden die Raummodule übereinander gestapelt. Anbieter aus diesem Bereich sind z. B. Max Bögl oder Lechner Group.
  1. Rahmen- und Stahlrahmenbau: Hierbei besteht das Tragwerk zumeist aus Stahlrahmen bzw. Modulrahmen. Diese Rahmen werden dann in Analogie zu Leichtbau ausgefacht und beplankt. Anbieter für diese Bauweise ist z. B. Alho Systembau.

Jedes Produkt hat je nach Material oder Konstruktionsweise spezifische Eigenschaften. Vor- und Nachteile werden daher im Hinblick auf das jeweilige Bauvorhaben abgewogen. So gibt es etwa Raummodule ohne vollständig ausbetonierte Decken. Der Fußboden des nächsten Moduls ergibt dann die Decke des darunterliegenden. So wird Gewicht und Material gespart. Nachteil ist, dass hier mehr Schallübertragung in Kauf genommen werden muss, als bei einer doppelten Decke. Ein weiterer Aspekt ist das Material: Bauteile aus Beton haben z. B. eine bessere Wärmespeicherung als Holz, dieses hingegen mehr Vorteile beim Gewicht.

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