Auf­grund des aku­ten Wohn­raum­man­gels in den deut­schen Groß­städ­ten wird der­zeit inten­siv über die Not­wen­dig­keit dis­ku­tiert, bezahl­ba­ren Wohn­raum zu schaf­fen. Die­se Debat­te betrifft dabei nicht nur die Pla­nungs­in­sti­tu­tio­nen der Län­der und Kom­mu­nen, son­dern in zuneh­men­dem Maße auch die Akti­vi­tä­ten von pri­va­ten Ent­wick­lern und Inves­to­ren auf dem Woh­nungs­markt. Eine Unter­su­chung von JLL stellt die unter­schied­li­chen kom­mu­na­len Wohn­raum­för­der­pro­gram­me ver­glei­chend dar und zeigt auf, inwie­fern Enga­ge­ments in den sozia­len Woh­nungs­bau in den sie­ben deut­schen Immo­bi­li­en­hoch­bur­gen Ber­lin, Düs­sel­dorf, Ham­burg, Frank­furt, Köln, Mün­chen und Stutt­gart auch attrak­tiv für insti­tu­tio­nel­le Inves­to­ren sein kön­nen.

Für Ent­wick­ler von Wohn­pro­jek­ten, die den städ­ti­schen Bau­land­mo­del­len unter­lie­gen, sind zumeist die kom­mu­na­len Woh­nungs­ge­sell­schaf­ten als End­in­ves­to­ren die Ziel­grup­pe. Sie garan­tie­ren den Erstel­lern die Abnah­me der geför­der­ten Woh­nun­gen. Hier­bei wer­den oft For­ward-Deals getä­tigt, d.h. der vor Fer­tig­stel­lung ver­ein­bar­te Erwerb des Pro­jekts. Für die Ent­wick­ler redu­ziert sich damit das Risi­ko der Suche nach einem End­in­ves­tor. Deutsch­land­weit wur­den seit 2016 1,2 Mrd. Euro durch öffent­li­che Woh­nungs­ge­sell­schaf­ten in vor­ab erwor­be­ne Pro­jekt­ent­wick­lun­gen inves­tiert. Nicht immer unter­la­gen die Pro­jek­te voll­stän­dig einer öffent­li­chen För­de­rung.

Für lang­fris­tig aus­ge­rich­te­te insti­tu­tio­nel­le Anle­ger kann ein Invest­ment in öffent­lich geför­der­ten Wohn­raum aus ver­schie­de­nen Grün­den eben­falls inter­es­sant sein.

Zum einen ist das Ver­mie­tungs­ri­si­ko ins­be­son­de­re in der Nach­ver­mie­tung gerin­ger als im frei finan­zier­ten Bereich. „So besteht bei frei finan­zier­ten Pro­jekt­ent­wick­lun­gen die Gefahr, dass die Anfangs­mie­te sehr hoch und über dem ört­li­chen Miet­spie­gel ange­setzt wird“, so Dr. Kon­stan­tin Kort­mann, Head of Resi­den­ti­al Invest­ment JLL Ger­ma­ny. Da die Erst­be­zie­her sich nach eini­ger Zeit bes­ser in der Stadt ver­netzt haben, bezie­hen sie oft inner­halb weni­ger Jah­re preis­wer­te­re Woh­nun­gen in bes­ser inte­grier­ten Lagen. Die Fluk­tua­ti­on kann hier ver­gleichs­wei­se hoch sein und eine Nach­ver­mie­tung an Zweit- oder Dritt­mie­ter mit dem ent­spre­chen­den Auf­wand wird nötig. Auch wenn bei einer Nach­ver­mie­tung auf­grund hoher Nach­fra­ge kei­ne Zuge­ständ­nis­se an der Miet­hö­he gemacht wer­den müs­sen, ist eine Mietan­pas­sung auf­grund von Kap­pungs­gren­zen und des über dem Miet­spie­gel lie­gen­dem Miet­ni­veaus recht­lich oft nicht mög­lich. Bei Pro­jek­ten des sozia­len Woh­nungs­baus sind hin­ge­gen die Fluk­tua­ti­on und die dar­aus fol­gen­den Instand­set­zungs­kos­ten wesent­lich gerin­ger. Dar­über hin­aus sind durch vie­le kom­mu­na­le För­der­pro­gram­me – wenn auch von einem nied­ri­ge­ren Niveau kom­mend – regel­mä­ßi­ge Miet­stei­ge­run­gen mög­lich.

Neben der bes­se­ren Plan­bar­keit des Cash-Flows bei einer in der Regel nahe­zu 100 % lie­gen­den Ver­mie­tungs­quo­te in Groß­städ­ten ist auch die bes­se­re Aus­nut­zung des Grund­stü­ckes eine Cha­rak­te­ris­tik des geför­der­ten Woh­nungs­baus. Auch spe­zi­fi­sche Mie­ter- und Käu­fer­an­pas­sun­gen beim Bau oder der Aus­stat­tung müs­sen sei­tens des Bau­herrn nicht durch­ge­führt wer­den.

„Inves­ti­tio­nen in den sozia­len Woh­nungs­bau sind ins­be­son­de­re für sehr lang­fris­tig ori­en­tier­te Anle­ger mit Blick auf sta­bi­le und ste­ti­ge Cash-Flow bei gleich­zei­tig gerin­gem (Leerstands)-Risiko inter­es­sant“, so Kort­mann. Ein Aus­gleich für die nied­ri­ge­re Ren­di­te fin­det zum Teil durch ver­schie­de­ne För­der­kom­po­nen­ten der Städ­te statt. So erhal­ten Inves­to­ren im Rah­men der För­der­pro­gram­me u.a. ver­güns­tig­te Kon­di­tio­nen bei den För­der­dar­le­hen, wie sub­ven­tio­nier­te Zins­sät­ze oder ange­sichts der aktu­el­len Nied­rig­zins­pha­se sogar Zuschüs­se. Letz­te­res kann ins­be­son­de­re für eigen­ka­pi­tal­star­ke Inves­to­ren von Vor­teil sein, um die Ren­di­te­lü­cke zum frei finan­zier­ten Woh­nungs­bau zu schlie­ßen.

Hel­ge Scheu­ne­mann, Head of Rese­arch JLL Ger­ma­ny: „Lang­fris­tig sind über die Lauf­zeit Gesamt­ren­di­ten (Miet- und Wert­stei­gungs­ren­di­te) zwi­schen 2,7 % bis 4,0 % erziel­bar. Vor dem Hin­ter­grund, dass die aktu­el­le Umlauf­ren­di­te für lang­fris­ti­ge Staats­an­lei­hen bei etwa 0,4 % liegt und Spit­zen­ren­di­ten für Büro- sowie High­street-Objek­te von 2,8 und 3,1 % auf­wei­sen, sind einer För­de­rung unter­lie­gen­de Wohn­in­vest­ments eine loh­nen­de Alter­na­ti­ve.“

„Es emp­fiehlt sich, Pro­jek­te früh­zei­tig bei der Bau­auf­sicht und der Stadt­pla­nung vor­zu­stel­len und eine ein­ver­nehm­li­che Lösung zur Sozi­al­woh­nungs­bin­dung aus­zu­han­deln“, so Kort­mann. Häu­fig bestehe ein gewis­ser Ver­hand­lungs- und Gestal­tungs­spiel­raum. Bei­spiels­wei­se ver­zich­te die Ver­wal­tung in der Regel bei einem Zuge­winn von weni­ger als 3.000 m² Wohn­flä­che auf die För­der­quo­te und es gäbe Spiel­raum bei der Anzahl der Auto­stell­plät­ze. Und schließ­lich sei anzu­er­ken­nen, dass eine sozia­le Durch­mi­schung eine Ghet­to­bil­dung und damit hohe gesamt­ge­sell­schaft­li­che Kos­ten ver­mei­de. Das wir­ke sich letzt­lich auch für Inves­to­ren posi­tiv aus.

„Frag­los: Es gibt einen rie­si­gen Bedarf an güns­ti­gem Wohn­raum. Aber die För­der­sys­te­me lau­fen vie­ler­orts ins Lee­re, das klas­si­sche Dar­le­hen zieht nicht mehr, kaum ein Pri­va­ter inter­es­siert sich. Ob der Weg der Kom­mu­nen, mit einer Art Zwangs­quo­te bis zu 45% preis­wer­te Woh­nun­gen ein­zu­for­dern, von Erfolg gekrönt sein wird? Es darf bezwei­felt wer­den“, so Kort­mann.