Aus DAS INVEST­MENT:  Tim Büte­cke, Geschäfts­füh­rer HFH Ham­bur­ger Finanz­haus GmbH 

Güns­ti­ge Bank­kre­di­te bil­den die Basis des flo­rie­ren­den deut­schen Immo­bi­li­en­markts. Ergän­zend dazu kön­nen sich Inves­to­ren mit Misch­for­men aus Eigen- und Fremd­ka­pi­tal noch mehr Fle­xi­bi­li­tät ver­schaf­fen – zum Bei­spiel durch Crowd­fun­ding und Mez­za­ni­ne-Kapi­tal.

Die Hoch­stim­mung am deut­schen Immo­bi­li­en­markt ebbt nicht ab. Die Kauf­lust der Inves­to­ren hält an und dar­an wird sich wohl auch im Jahr 2019 so schnell nichts ändern. In einer Umfra­ge unter den Mes­se­teil­neh­mern der Expo Real im Okto­ber 2018 rech­nen mehr als 60 Pro­zent mit stei­gen­den Inves­ti­ti­ons­sum­men in deut­sche Immo­bi­li­en. Auch die tat­säch­li­chen Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mi­na deu­ten bis­lang auf kei­nen Sink­flug hin. Aller­dings hat die­se Inves­ti­ti­ons­freu­de auch Aus­wir­kun­gen auf den Finan­zie­rungs­markt.

Ban­ken: Zurück­hal­tung bei Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen

Vie­le Ban­ken haben die Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung wie­der in ihr Reper­toire auf­ge­nom­men. Mit den nied­ri­gen Zin­sen ist der Mar­gen­druck auf die Finanz­in­sti­tu­te gestie­gen. Da kom­men Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen als rela­tiv siche­re Geschäf­te und plan­ba­re Pro­fit-Lie­fe­ran­ten sehr gele­gen. Aller­dings schei­nen die Ban­ken ange­sichts der deut­lich gestie­ge­nen Kauf­prei­se vor­sich­ti­ger zu wer­den. Der Neu­ge­schäfts­re­port Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung des US-ame­ri­ka­ni­schen Immo­bi­li­en­be­ra­ters Jones Lang LaSalle, der 13 grö­ße­re immo­bi­li­en­fi­nan­zie­ren­de Ban­ken umfasst, ist im 1.Halbjahr 2018 um 10 Pro­zent gegen­über dem Vor­jah­res­zeit­raum zurück­ge­gan­gen.

Doch trotz eines redu­zier­ten Volu­mens kann von restrik­ti­ver Kre­dit­ver­ga­be kei­ne Rede sein. Aller­dings finan­zie­ren die Ban­ken nicht mehr so hoch wie einst und ver­schaf­fen sich so einen Puf­fer gegen even­tu­ell fal­len­de Prei­se. Wäh­rend frü­her im gewerb­li­chen Bereich 100-Pro­zent-Finan­zie­run­gen mög­lich waren, bezu­schus­sen sie auf­grund gesetz­li­cher und regu­la­to­ri­scher Vor­ga­ben der­zeit maxi­mal zu 60 bis 70 Pro­zent. Die ver­blei­ben­den 30 bis 40 Pro­zent müs­sen mit eige­nem Kapi­tal und zusätz­li­chen Inves­to­ren gestemmt wer­den.

Vor allem bei Bestands­im­mo­bi­li­en ist eine grö­ße­re Zurück­hal­tung erkenn­bar. Bei Pro­jekt­ent­wick­lun­gen hin­ge­gen sind Ban­ken ten­den­zi­ell noch mit höhe­ren Kre­di­ten dabei. In der Kon­se­quenz sind Inves­to­ren und Immo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten gezwun­gen, höhe­re Sum­men in einem ein­zel­nen Pro­jekt zu bin­den, wodurch sich wie­der­um die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te redu­ziert. Abhil­fe kön­nen hier Anla­ge­al­ter­na­ti­ven wie Crowd-Inves­ting oder Mez­za­ni­ne-Kapi­tal schaf­fen.

Equi­ty Release: Stär­ke­re Boni­tät mit Crowd-Inves­ting und Mez­za­ni­ne-Kapi­tal

Für Immo­bi­li­en­ge­sell­schaf­ten hat das den Vor­teil, dass die­se meh­re­re Immo­bi­li­en­pro­jek­te par­al­lel rea­li­sie­ren kön­nen, da die Pro­jek­te ein­zeln betrach­tet weni­ger Eigen­ka­pi­tal bin­den. Das führt dazu, dass Inves­to­ren durch den Ein­satz von Mez­za­ni­ne-Kapi­tal von der Hebel­wir­kung die­ses Fremd­ka­pi­tals pro­fi­tie­ren, indem sie ihre Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te maß­geb­lich anhe­ben. 

Für Inves­to­ren in der Immo­bi­li­en­bran­che ist es eine fort­wäh­ren­de Her­aus­for­de­rung, stets mit aus­rei­chend liqui­den Mit­teln aus­ge­stat­tet zu sein. Mez­za­ni­ne kön­nen dabei hel­fen, die­ses Hin­der­nis zu umge­hen. So las­sen sich nicht nur Neu­bau­pro­jek­te finan­zie­ren. Auch Kapi­tal, das seit Län­ge­rem, etwa in Bestands­ob­jek­ten, gebun­den ist, kön­nen Inves­to­ren so wie­der ver­füg­bar machen und fle­xi­bel in neue Pro­jek­te inves­tie­ren. (…)

Fami­ly-Offices & Co.: Neue Play­er im Finan­zie­rungs­ge­schäft

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Der Autor ist Geschäfts­füh­rer HFH Ham­bur­ger Finanz­haus GmbH und Grün­der Expo­ro AG.

 

Tim Büte­cke, Geschäfts­füh­rer HFH Ham­bur­ger Finanz­haus GmbH