Tho­mas Jun­kers­feld, Geschäfts­füh­rer der HIH Pro­per­ty Manage­ment GmbH

Stei­gen­de Büro­mie­ten und die hohe Flä­chen­nach­fra­ge stei­gern bei Eigen­tü­mern und Asset Mana­gern die Ver­su­chung, Mie­ter­wech­sel anzu­stre­ben. Denn auf dem Papier las­sen die aktu­el­len Ver­trags­ab­schlüs­se der Mak­ler auf eine deut­li­che Ver­bes­se­rung der Ein­nah­me- und Ertrags­si­tua­ti­on schlie­ßen: Wo frü­her bei Neu­ver­mie­tun­gen um die 20 Euro je Qua­drat­me­ter gezahlt wur­den, lie­ßen sich heu­te leicht 20 oder 30 Pro­zent mehr errei­chen. Die höhe­ren Anfor­de­run­gen des Mie­ters an die tech­ni­sche Aus­stat­tung, bei­spiels­wei­se an Küh­lung, IT Aus­stat­tung, Ver­ka­be­lung oder Schall­schutz schei­nen dabei kaum ins Gewicht zu fal­len.

Bau­kos­ten­stei­ge­run­gen – allein 15 % bei der TGA inner­halb eines Jah­res

Das gilt jedoch nur, solan­ge man bei der Kal­ku­la­ti­on auf Erfah­rungs­wer­te zurück­greift. Denn die Prei­se, die die ein­zel­nen Gewer­ke heu­te auf­ru­fen, haben mit dem, was in der Ver­gan­gen­heit ver­langt wur­de, oft nur wenig gemein. Und auch der Bau­kos­ten­in­dex gibt mit einer Stei­ge­rung von etwa 20 Pro­zent seit 2010 die jüngs­te Ent­wick­lung nicht wider. So haben sich die Erstel­lungs­kos­ten für die Gebäu­de­tech­nik in nur einem Jahr um etwa 15 Pro­zent erhöht.

Bei sol­chen Zuwäch­sen kön­nen die erfor­der­li­chen Umbau­ten den Ein­nah­me­vor­teil aus dem Mie­ter­wech­sel rasch ega­li­sie­ren oder gar in sein Gegen­teil ver­keh­ren. Hin­zu kommt, dass die hohe Aus­las­tung am Bau die Zahl der ver­füg­ba­ren Kapa­zi­tä­ten deut­lich ein­schränkt. Zuwei­len darf man sich glück­lich schät­zen, wenn sich auch nur ein ange­frag­ter Betrieb zurück­mel­det und mini­mal von sei­nen ursprüng­li­chen For­de­run­gen abrückt. Hin­zu kommt die Her­aus­for­de­rung, die Anbie­ter so zu ter­mi­nie­ren, dass sich die Leis­tun­gen zu einem akzep­ta­blen Ablauf fügen, damit sich die Zei­ten ohne Cash­flow nicht bis zur Schmerz­gren­ze ver­län­gern.

Kom­pen­sa­ti­on durch wach­sen­de Nach­fra­ge und Ver­zicht auf Miet­an­rei­ze

Aller­dings stärkt die hohe Flä­chen­nach­fra­ge die Posi­ti­on des Ver­mie­ters auch bei Umbau­ten. Er muss längst nicht mehr jeden Nut­zer­wunsch erfül­len, um das Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al zu rea­li­sie­ren und kann gege­be­nen­falls das mit den Umbau­ten ver­bun­de­ne Kos­ten­ri­si­ko an den Mie­ter wei­ter­ge­ben. Zugleich ist die aktu­el­le Markt­si­tua­ti­on auch eine gute Gele­gen­heit, um zum Ende einer Ver­trags­lauf­zeit die finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit des Bestands­mie­ters zu eru­ie­ren. Denn unter dem gege­be­nen Man­gel an alter­na­ti­ven Mög­lich­kei­ten ist even­tu­ell der bis­he­ri­ge Nut­zer zu deut­li­chen Mehr­zah­lun­gen bereit. Mit Abschlä­gen ist bei Ver­trags­ver­län­ge­rung kaum zu rech­nen. Denn die frü­her übli­chen Incen­ti­ves gehö­ren an den wich­ti­gen deut­schen Büro­märk­ten längst der Ver­gan­gen­heit an.

Der Autor ist Geschäfts­füh­rer der HIH Pro­per­ty Manage­ment GmbH

Bildquelle/Copyright: HIH Pro­per­ty Manage­ment

 

Tho­mas Jun­kers­feld, Geschäfts­füh­rer der HIH Pro­per­ty Manage­ment GmbH