Was ist die Zukunft der Handelsimmobilie?

Schon vor der Pandemie litt die Einzelhandelsimmobilie unter dem wachsenden Online-Handel. Die Corona-Krise führte zu erheblichen Umsatzeinbrüchen und endgültig zum „Aus“ für einige größere und kleinere Player.
Aus unserer Reihe „1 Frage – 3 Antworten“: Drei Experten aus unterschiedlichen Blickwinkeln zu einer Fachfrage.
ShoppingCenter
pixabay
Einzelhandel und Shopping-Center haben unter Corona stark gelitten

Für Investoren bedeutete dies mitunter gravierende Mietausfälle, auch bei Einkaufscentern, in denen der Mix aus Mode, Gastronomie, Kosmetik, Lebensmittelhandel, Elektromärkten etc. nicht mehr funktionierte. Drei Investoren mit unterschiedlichen Blickwinkel bewantworten unsere Frage: institutioneller, privater Investor und Family Offices.

 

Catella aus Sicht des institutionellen Investors

Prof. Dr. Thomas Beyerle
Prof. Dr. Thomas Beyerle, Managing Director der Catella Property Valuation GmbH, Frankfurt a. M.

„Im Einzelhandel-Segment sehen wir aktuell insgesamt das höhere Risiko eingepreist, sprich die Renditen sind wieder gestiegen. Damit geht aber (noch) eine geringere Anzahl an Investments im Bereich Einzelhandel/Shopping Center einher. Der Ausblick ist kurz- bis mittelfristig negativ, da unseres Erachtens noch nicht alle Risiken wirklich erkannt sind, vor allem nach dem Auslaufen von Mietverträgen bei der immer schwieriger werdenden Anschlussvermietung. Diese Preiskorrekturen führen aber zu Opportunitäten, die in den kommenden 1-2 Jahren zu einem günstigen Rendite-Risiko-Profil führen, spätestens dann werden wieder vermehrt Investoren aktiv werden. In der Zukunft wird sich die EH-Branche neu erfinden müssen: hier steht etwa ein neuer Mix aus Wohnen, Last-Mile-Logistik und stationärem Einzelhandel ganz oben auf der Ideenliste. Das bedeutet, z. B. das Lager/die Logistik befindet sich im Keller, der Einzelhandel im Erdgeschoss und Wohnungen in den Etagen darüber – „Wohnen überm Aldi“. Auch Mixed-Use-Gebäude mit Büro, Coworking-Flächen, Hotel und Gesundheitsimmobilien lassen sich optimal mit Einzelhandelsflächen konvergieren, die Show-Rooms zum Anfassen & Anprobieren für den Online-Handel bieten.“

 

DEKA aus Sicht des privaten Investors

Esteban de Lope Fend
Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer der Deka Immobilien/DekaBank, Frankfurt a. M.

„Unsere offenen Immobilienfonds für Privatanleger sind geographisch und sektoral breit diversifiziert. Der Büroanteil liegt bei rund 60 Prozent, der Einzelhandelsanteil bei nur rund 20 Prozent und der Hotelanteil beträgt rund 10 Prozent an der gesamten Jahresvertragsmiete. Der Rest entfällt im Wesentlichen auf Logistikimmobilien. Bei Einzelhandelsimmobilien waren wir schon vor Beginn der Krise durch den boomenden Online-Handel zurückhaltend, weshalb der Anteil in den Fonds unter dem Marktdurchschnitt liegt. Wir halten Einzelhandelsimmobilien aber weiterhin für einen wichtigen Baustein, um Fonds sektoral zu diversifizieren. Perspektivisch gehen wir davon aus, dass sich Retailkonzepte, die nicht schon vor der Corona-Krise unter Druck standen, wieder voll erholen werden.“

 

Deutsche Oppenheim aus Sicht des Family Office

Thomas Krahl
Thomas Krahl, Leiter Immobilien, Mitglied der erweiterten Geschäftsführung der Deutsche Oppenheim Family Office AG, Köln

„Grundsätzlich unterscheiden wir zwischen Nahversorgern und dem stationären Einzelhandel. Erstere waren auch zu Zeiten von Covid für uns eine beliebte Assetklasse. Wir merken mittlerweile, dass sich das Investitionsklima auch beim stationären Einzelhandel verbessert, sowohl bei der Investitionsbereitschaft als auch bei der Vermietungssituation. Gleichzeitig sind die befürchteten Preiseinbrüche weniger dramatisch ausgefallen. Wir gehen dennoch von einer zukünftig „verkürzten A-Lage“ in den Top-Städten aus. Somit bleibt es bei der Bevorzugung von Nahversorgern sowie selektiv von Einzelhandelsimmobilien im nachhaltigen Kernbereich von Innenstädten mit einer auch perspektivisch guten Lauflage. Die Mieterbonität wird ebenso maßgeblich bleiben wie auch die Branche/Nutzungsart und die Vertragslaufzeiten. Zukunftsweisende Geschäftsmodelle, beispielsweise stationäre „Showrooms“ von Online-Händlern, dürften sich einer immer größeren Beliebtheit erfreuen. Somit ist für uns und mögliche Investitionen in dem Bereich die Innovationsstärke der Mieter und des Mietermixes maßgeblich, der das haptische und visuelle Erlebnis vor Ort mit dem Online-Handel verbindet oder ergänzt, bzw. erlebbar macht.“