Micro Living und Corona – Wie entwickelt sich das Asset?

Mikro-Apartments gelten als kleine raffinierte Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen in sehr gut angebundenen City-Lagen. Oft werden sie temporär über mehrere Monate oder Jahre angemietet. Durch ihre geringen Flächen ermöglichen sie erschwingliche Miet- und Kaufpreise und können so dazu beitragen, den angespannten Wohnungsmarkt in den A- und B-Städten zu entlasten. Das Segment ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und hat sich im Hinblick auf Angebote und Apartmentgrößen zunehmend ausdifferenziert. 2019 entfielen laut der 5 %-Studie aus 2020 von bulwiengesa rund 43,5 Prozent aller neu gebauten Wohnungen auf die Größenklasse von Mikro-Apartments – im Jahr 2010 waren es nur rund 14 Prozent.

Inzwischen hat sich das Mikro-Segment bei einer großen Bandbreite von Zielgruppen durchgesetzt. Studenten-Apartments und Apartments für andere Nutzergruppen liegen im Mikro-Segment etwa gleichauf, so die bulwiengesa-Studien der Initiative Micro-Living (IML) für 2020 und 2021. „All-in-Mieten“ haben sich als Standard durchgesetzt und liegen je nach Größe, Ausstattung, Betriebskonzept und Lage zwischen 260 und 1.790 Euro. Dabei lassen sich Renditen zwischen 4 und 7 Prozent erzielen.

Hoch im Kurs – auch in der Pandemie

Die Corona-Pandemie war für das noch junge Segment der Mikro-Apartments eine Bewährungsprobe. Der Eindruck, dass es bei den Mikro-Apartmenthäusern zu relativ wenigen Beeinträchtigungen kam, hat sich mit den IML-Studien 2020 und 2021 bestätigt. Letztere weist im Schnitt eine Auslastung von 85 Prozent aus. Zwar sahen es viele Betreiber als Problem an, die gewohnt hohe Belegung weiter sicherzustellen, aber es kam offenbar bis heute kaum zu größeren Mietausfällen oder tatsächlich Einbrüchen.

Zudem zeigte sich, dass es in dieser Zeit einfacher war, günstige Apartments zu vermieten als hochpreisige. Auch die Zahl der Anmietungen sackte kaum ab, dafür kam es zu einer leichten Verschiebung bei der Mieterstruktur: Die Studentenzahl ging 2020 im Schnitt um etwa 3 Prozent zurück und wurde trotz Homeoffice von anderen Mietergruppen ersetzt. Insgesamt stiegen die Bewirtschaftungskosten wegen der Hygienemaßnahmen leicht an, in 2021 auf derzeit 6,11 Euro/m². Größere Apartmenthäuser mit mehr als 100 Einheiten haben im Verhältnis geringere Betriebskosten als kleinere Häuser. Dafür war die Auslastung der kleinen Objekte in der Pandemie oft besser zu gewährleisten als die großer Häuser.

A-Standorte sind besonders stabil, doch auch die B-, C- und D-Standorte konnten das Belegungsniveau der Apartments weitgehend absichern. Selbst bei den Hybridformen mit gewerblichem Betreiberkonzept wie Serviced Apartments hat das Segment verhältnismäßig stabil abgeschnitten. Gegenüber Hotels, die mitunter schließen mussten, haben zum Beispiel die Serviced Apartments eine durchschnittliche Belegung von immerhin 50 bis 60 Prozent statt der üblichen 80 bis 90 Prozent erreicht und viele waren im Oktober 2020 schon wieder fast auf Normalniveau. Insofern hat sich das Asset bei den kurzfristigen Auswirkungen der Krise sehr solide gezeigt.

Lage, Konzept und Objektgröße entscheidend für Resilienz

Aus den Studien und aus der Praxis lässt sich ableiten, dass die Lage und das Betriebskonzept, verbunden mit der Objektgröße, eine wichtige Rolle bei der Krisenbewältigung spielten. In Wirtschaftszentren mit einer sehr guten Verkehrsanbindung, urbanen Strukturen und einem möglichst breiten Spektrum ansässiger Unternehmen, konnten sich die Betreiber am besten behaupten. Wichtig ist dabei auch, dass die Objektgröße zum jeweiligen Standort passt. Auch ein Betriebskonzept, das sich flexibel an wechselnde Marktsituationen anpassen lässt, entscheidet über den Erfolg des Investments.

Neue Studienergebnisse zum Micro Living

Die Asset-Klasse Micro Living gilt als Mischform zwischen gewerblichem und wohnungswirtschaftlichem Angebot. In der Pandemie hat sich vor allem die letztere Eigenschaft als Vorteil erwiesen, da das Anlagesegment Wohnen kaum unter den Auswirkungen der Lockdowns gelitten hat. Wichtig waren in dem Zusammenhang die hohen Ausstattungsstandards mit WLAN, Küchen und Vollmöblierung und die Wohnqualität in den Räumen. So ist eine geringe Quadratmeterzahl zwar wirtschaftlicher, allerdings geht hier neben dem Wohnkomfort auch das gute Preis-Leistungs-Verhältnis verloren, durch das langfristig eine gute Vermietung sichergestellt ist. Hinzu kommt, dass die Fluktuation in sehr kleinen Einheiten tendenziell höher ist, wenn die Wohnqualität abnimmt, und dass die Apartments damit für einen Teil der potenziellen Mieter weniger interessant sind. Darüber hinaus lassen sich die zu kleinen Wohnungen nicht mehr so flexibel vermieten, weil nicht-studentische Zielgruppen ohnehin eher die großzügigeren Wohnräume bevorzugen. Daraus lässt sich schließen, dass mittlere bis größere Mikro-Apartments, die für verschiedene Mietergruppen geeignet sind, unter Corona-Bedingungen eine bessere Auslastung ermöglichten – zum Beispiel, als laut IML-Studie etliche studentische Mieter abwanderten. In Zeiten des Social Distancing sind gerade die großzügiger geschnittenen Mikro-Apartments als abgeschlossene, wohnliche und voll funktionsfähige Einheiten auch Rückzugsorte. Mit oder ohne Krisensituation geht es also darum, je nach Standort und Anlagestrategie das richtige Wohnkonzept zu entwickeln und die Räume flexibel zu konzipieren.

Langfristige Auswirkungen durch Corona

Die Corona-Pandemie ist zu einer bereits beginnenden Rezession hinzugekommen und gehört zu jenen nicht vorhersehbaren Ereignissen, die bestimmte Branchen, Anlagen oder Assets in besonderer Weise treffen können. Das Micro Living unterscheidet sich von anderen Anlageimmobilien nur insoweit, als deren Stärken und Schwächen bereits aus vorangegangenen Wirtschaftskrisen bekannt sind. Stabilitätsfaktor in der Corona-Pandemie war bislang der Aspekt des Wohnens. So hat das Segment hier besser abgeschnitten als beispielsweise Hotel- oder Handelsimmobilien.

Ein Blick auf die Wohnimmobilien, die historisch zumeist krisenfester waren als andere Assets, lässt die Schlussfolgerung zu, dass Mikro-Apartments ähnlich solide aufgestellt sind. Die relative Flexibilität bei den Mietergruppen kommt als positiver Effekt hinzu. Darüber hinaus kann die Option einer baulichen Nutzungsänderung dazu beitragen, eine langfristige Perspektive für das Anlageobjekt sicherzustellen. Das geschieht etwa durch die mögliche Zusammenlegung von Einzel-Apartments zu einer größeren Wohneinheit, wie es beispielsweise im neuen „Quartier Berliner Straße“ in Braunschweig derzeit umgesetzt wird.

Dass sich das Asset der Mikro- und Serviced Apartments trotz Corona positiv weiterentwickelt, deuten auch die Zahlen der IML-Studie 2021 an. Nach der Zäsur 2020, als das Transaktions-volumen in den Sommermonaten auf weniger als 100 Mio. Euro und damit auf das Niveau von 2016 sank, belebte sich der Markt bereits ab Herbst wieder. Im ersten Halbjahr 2021 stieg das Handelsvolumen weiter auf rund 500 Mio. Euro, sodass bereits Ende 2021 die Marke von 1 Mrd. Euro wieder überschritten sein könnte.