Baukostensteigerungen – allein 15 % bei der TGA innerhalb eines Jahres
Das gilt jedoch nur, solange man bei der Kalkulation auf Erfahrungswerte zurückgreift. Denn die Preise, die die einzelnen Gewerke heute aufrufen, haben mit dem, was in der Vergangenheit verlangt wurde, oft nur wenig gemein. Und auch der Baukostenindex gibt mit einer Steigerung von etwa 20 Prozent seit 2010 die jüngste Entwicklung nicht wider. So haben sich die Erstellungskosten für die Gebäudetechnik in nur einem Jahr um etwa 15 Prozent erhöht.
Bei solchen Zuwächsen können die erforderlichen Umbauten den Einnahmevorteil aus dem Mieterwechsel rasch egalisieren oder gar in sein Gegenteil verkehren. Hinzu kommt, dass die hohe Auslastung am Bau die Zahl der verfügbaren Kapazitäten deutlich einschränkt. Zuweilen darf man sich glücklich schätzen, wenn sich auch nur ein angefragter Betrieb zurückmeldet und minimal von seinen ursprünglichen Forderungen abrückt. Hinzu kommt die Herausforderung, die Anbieter so zu terminieren, dass sich die Leistungen zu einem akzeptablen Ablauf fügen, damit sich die Zeiten ohne Cashflow nicht bis zur Schmerzgrenze verlängern.
Kompensation durch wachsende Nachfrage und Verzicht auf Mietanreize
Allerdings stärkt die hohe Flächennachfrage die Position des Vermieters auch bei Umbauten. Er muss längst nicht mehr jeden Nutzerwunsch erfüllen, um das Mietsteigerungspotenzial zu realisieren und kann gegebenenfalls das mit den Umbauten verbundene Kostenrisiko an den Mieter weitergeben. Zugleich ist die aktuelle Marktsituation auch eine gute Gelegenheit, um zum Ende einer Vertragslaufzeit die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bestandsmieters zu eruieren. Denn unter dem gegebenen Mangel an alternativen Möglichkeiten ist eventuell der bisherige Nutzer zu deutlichen Mehrzahlungen bereit. Mit Abschlägen ist bei Vertragsverlängerung kaum zu rechnen. Denn die früher üblichen Incentives gehören an den wichtigen deutschen Büromärkten längst der Vergangenheit an.
Der Autor ist Geschäftsführer der HIH Property Management GmbH
