Das Baukonzept ist die gemeinsame Antwort von ZÜBLIN und Hullak Rannow auf die Frage, wie sich der Mangel an bezahlbarem und dennoch anspruchsvollem Wohnraum in deutschen Großstädten zeitnah und nachhaltig beheben ließe. Optimus kombiniert Elemente aus Industrie- und Holzbau und setzt systematisch auf Fertigmodule nach Baukastenprinzip: Der hohe serielle Vorfertigungsanteil senkt die Bauzeit um bis zu 40 Prozent und ermöglicht – je nach Variante – den Einzug nur sechs bis acht Monate nach dem Spatenstich.
Technischer Leiter für das Projekt bei Züblin, Michael Stiegeler, im Interview:
Wie erreichen Sie konstruktiv die deutliche Bauzeitverkürzung?
Wir nutzen gebäudehohe Fertigteilstützen, die durch Unterzüge verbunden und mit Fertigteildecken belegt werden. Den Fassadenbau beschleunigen vorgefertigte Holzrahmenelemente an den Stützen. Und: Die Loggias oder Balkone der Wohnungen werden auf einen fertigen Rahmen in die Fassade eingehängt. Außerdem entstehen durch den hohen Vorfertigungsanteil keine Trocknungszeiten am Bau, so dass wir jahreszeitenunabhängig bauen können.
Von den Zeit- und Kostenvorteilen abgesehen – was ist das Innovative an Ihrem seriellen Baukonzept?
Zu nennen ist hier insbesondere die hohe Variabilität von Optimus. Die Module lassen sich schnell und einfach passend für jeden Nutzungszweck und jeden Standort kombinieren. Unser System nutzt die Baustoffe gezielt nach ihren physikalischen Vorteilen: Stahlbeton dort, wo es um Tragverhalten, Schall- und Brandschutz geht; Holz, wo es um Wärmedämmung, Optik und Behaglichkeit geht. Der Grundriss aus variierbaren Clustern sorgt für die nötige Flexibilität, um bei Optik und Ausstattung fast jedem Bedarf gerecht zu werden und sich auch den unterschiedlichen Budgetrahmen anzupassen. Die variable Konstruktion macht Optimus außerdem zu einer besonders nachhaltigen Bauweise: Auch nach jahrelanger Nutzung können die Bauten noch an unterschiedliche Wohnformen oder Ansprüche angepasst werden. Und: Trotz der straffen Kostenstruktur genügt der Entwurf unseres Partners Hullak Rannow mit seinen großen Fensterflächen den hohen Ansprüchen an moderne Wohnarchitektur.
Haben Züblin und Hullak Rannow bereits Anfragen oder sogar Aufträge zur Realisierung von Projekten nach Ihrem modularen Konzept vorliegen?
Von der öffentlichen Hand haben wir bislang noch keine Anfragen bzw. Bestellungen. Dies ist vor allem darin begründet, dass der Rahmenvertrag des GdW zum seriellen und modularen Bauen noch nicht veröffentlicht ist. Außerdem müssen öffentliche Aufträge grundsätzlich zunächst unter den Siegerbeiträgen ausgeschrieben werden. Es liegen aber bereits einige Anfragen privater Investoren nach Optimus vor. Der Auftrag für ein Projekt im Raum Singen steht mittlerweile kurz vor dem Abschluss. Von der Optimus-Präsentation auf der Expo Real versprechen wir uns nun noch breitere Resonanz für das serielle Baukonzept.
Wie kommen Aufträge für Ihr serielles Baukonzept zustande? Sprechen Züblin und Hullak Rannow selbst Kommunen oder andere potenzielle Auftraggeber an oder kommen diese – umgekehrt – bei entsprechenden Plänen auf Sie zu?
Die Vermarktung von Optimus an öffentliche Bauträger, also vor allem Kommunen, erfolgt größtenteils über den GdW. Heißt: Die Mitglieder des Verbandes (öffentliche Institutionen) können auszuschreibende Aufträge direkt auf Basis des abgeschlossenen „Rahmenvertrages serielles und modulares Bauen“ erteilen. Die Vereinbarung bietet eine Preissicherheit über eine Laufzeit von 60 Monaten. Darüber hinaus stellen Züblin und Hullak Rannow das Baukonzept auch Projektentwicklern und anderen potenziellen privaten Auftraggebern vor.
Welches Potenzial sehen Sie für Ihr serielles Bausystem, wie viele Optimus-Projekte bzw. Wohneinheiten könnten bundesweit innerhalb der kommenden zwei, drei Jahre entstehen?
Der Rahmenvertrag mit dem GdW sieht einen Abruf von jährlich maximal 100 Einheiten à 24 Wohnungen vor. Diese Zahl erscheint bei einem bundesweiten Vertrieb realistisch. Weiteres Potenzial bietet die private Vermarktung; ein Volumen hierfür ist derzeit aber noch nicht abschätzbar. Wichtig wäre in diesem Zusammenhang eine einheitliche Förderung durch den Bund oder die Länder. Grundsätzlich gilt: Um schnellstmöglich bundesweit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, muss der Gesetzgeber dringend Typenbaugenehmigungen, also z. B. einheitliche Landesbauordnung oder vereinfachte statische Freigaben, einführen.
Bildquellen/Copyright: Hullak Rannow Architekten (Visualisierungen Optimus), Ed. Züblin AG (Porträt Michael Stiegeler)
