Fachblog: Wohnraum in Deutschland ist knapp – vor allem in den Metropolen. Worin liegen die Ursachen für diese Situation?
Grade: Wir haben es mit mehreren Faktoren zu tun: Der Zuzug in die Metropolen hält an, während ländliche Regionen unter Abwanderung leiden. Fehlende Infrastruktur und eine geringe Arbeitsplatzdichte auf dem Land verstärken diesen Trend. Gleichzeitig ist das Wohnungsangebot in den Städten kaum flexibel: Wer eine Wohnung hat, zieht in der Regel nur aus triftigen Gründen aus. Dadurch kommt es zu Situationen, in denen Familien in sehr kleinen Wohnungen leben, während andere Haushalte mit alten Mietverträgen in größeren Einheiten bleiben. Das macht es schwierig, den Wohnungsbestand an den aktuellen Bedarf anzupassen, und erzeugt sozialen Druck.
Fachblog: Welche Wohnungen werden aktuell am dringendsten gebraucht?
Grade: Kurzfristig hilft jede zusätzliche Wohnung, wenn sie denn bezahlbar ist, um der Knappheit entgegenzuwirken. Mittel- bis langfristig benötigen wir vor allem mehr altengerechte Wohnungen, je nach Region aber weiterhin auch neuen, familiengerechten Wohnraum.
Fachblog: Kann der angekündigte „Wohnungsbau-Turbo“ hier Abhilfe schaffen?
Grade: Grundsätzlich ist der Bau-Turbo richtig und ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Es braucht aber weitere. Es gibt eine enge Verzahnung zwischen Kommunen, Ländern und Bund – das ist immer eine große Herausforderung. In den Kommunen muss auch der Wille da sein, mit Hilfe des Bau-Turbos wirklich Flächen bereitzustellen. Ohne Flächen hilft mir auch der Bau-Turbo nicht viel. Und am Ende muss neuer Wohnraum auch bezahlbar sein. Zudem vergehen von der Genehmigung bis zur Fertigstellung einige Jahre: ein bis zwei Jahre bei Einfamilienhäusern und drei bis fünf Jahre ab der Genehmigung Mehrfamilienhäusern. Wenn man von der ersten Idee ausgeht, dauert es noch mal länger. Ein Bau-Turbo wird also kaum innerhalb von ein oder zwei Jahren Abhilfe bei der Wohnungsknappheit schaffen. Hier geht es eher um eine mittelfristige Perspektive. Man hätte viel früher reagieren und den Fokus auf die Städte mit hoher Zuwanderung setzen müssen. Dass es hier zu einem Mehrbedarf kommt, zeigte bereits die Studienlage vor zehn Jahren.
Fachblog: Sie haben die Bezahlbarkeit erwähnt. Angebotsmieten und Kaufpreise bewegen sich auf hohem Niveau. Ist bezahlbarer Wohnraum aktuell für Projektentwickler finanzierbar?
Grade: Derzeit rechnen sich viele Projekte noch nicht. Das sehen wir an den weiterhin niedrigen Genehmigungszahlen. In der Summe aus Grundstückspreisen, Baukosten und Finanzierungskosten sowie in Kombination mit den Ansprüchen der Kommunen oder der späteren Wohnungsnutzer ergeben sich weiterhin zu hohe Kosten. Im Ergebnis landet man schnell bei Kostenmieten jenseits der 20 Euro je Quadratmeter. Hier liegen aber auch Chancen, jetzt wirklich nachhaltig umzusteuern. Gute Lösungsvorschläge zur Kostenreduktion gibt es bereits viele, sie scheitern allerdings häufig noch an den Bauvorschriften oder dem fehlenden Willen vor Ort, es einfach mal zu probieren.
Fachblog: Inwieweit sollte die Wohnraumpolitik stärker zwischen kurzfristiger Nachfragebewältigung und langfristiger demografischer Entwicklung unterscheiden?
Grade: Der demografische Wandel wird der entscheidende Faktor für die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Deutschland sein bzw. bleiben. Dabei wird es mitunter große Unterschiede zwischen urbanen und ländlichen Regionen geben. Insbesondere für Familien und ältere Menschen stellt die aktuelle Wohnungsknappheit, die vor allem in Städten herrscht, ein großes Problem dar. Dies ist bekannt und wird in Politik und Öffentlichkeit diskutiert. Langfristig wird die demografische Entwicklung die Situation jedoch stark verändern. In Regionen, die heute schon einen Überhang an Wohnungen haben, wird sich dieser weiter vergrößern. Dann besteht die Gefahr, dass, wenn an der falschen Stelle zu viel gebaut wird, immer mehr Wohnraum leersteht, auch in Eigenheimen. Das Problem der Knappheit wird jedoch trotzdem nicht schnell verschwinden, insbesondere wenn wir eine ausreichende Zuwanderung von Fachkräften erreichen möchten.
Fachblog: Was ist Ihr Fazit?
Grade: Aufgrund der verstärkten Zuwanderung der vergangenen Jahre haben wir derzeit einen Nachfrage-Peak ohne Angebot. Diese Situation wird uns bis zum Ende dieses Jahrzehnts begleiten. Gleichzeitig wird sich die Schere zwischen Knappheit in urban geprägten Zentren und Leerstand in ländlichen Regionen immer weiter öffnen.
Das Interview führte Martin W. Hoffmann, freier Autor bei Immobilien-Projekt im Fokus.