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Es ist noch nicht lange her, dass Deutschlands Ruf als Europas Vorzeigedemokratie unangefochten schien. So portraitierte es der britische Autor John Kampfner auf dem Höhepunkt des Brexits und zu Beginn der ersten Trump-Ära in „Why the Germans Do It Better“ als ein Land, das durch Besonnenheit, Kompetenz und ein beneidenswertes Vertrauen der Öffentlichkeit in die staatlichen Institutionen zusammengehalten wird. Im Jahr 2024 erschien dann das eindringlich geschriebene Buch „Kaputt“ des Wirtschaftsjournalisten Wolfgang Münchau, das diese Illusion entlarvte: Deutschland, so argumentierte er, sei nicht mehr effizient, sondern gelähmt. Und als man glaubte, dass damit der Tiefpunkt der bürokratischen Abgründe erreicht sei, brachte das amerikanisch-britische Autoren-Duo Chris Reiter und Will Wilkes „Broken Republik“ heraus, das in bitteren Details die Erfahrungen mit deutschen Verwaltungsbehörden dokumentiert, von den Berliner Schulen bis hin zu den brandenburgischen Bauämtern.
Alle drei Bücher, die durchaus mit Verständnis, sogar Sympathie für den „deutschen Weg“ geschrieben sind, wirken nun wie Berichte aus einer anderen Welt. Heute ist Friedrich Merz Bundeskanzler. Trump ist zurück im Weißen Haus und versetzt die Welt erneut in Unruhe: mit Strafzöllen und beunruhigenden Äußerungen über die NATO-Verpflichtungen. Und die Überreste des ‚Nach-Merkel-Konsens‘ werden wieder umgeschrieben. Was blieb, ist die von allen Kritikern aufgezeigte Dysfunktionalität – zumindest
In allen Bereichen sind die Symptome dieselben: Zwar erholen sich die Preise in Teilen des Wohnimmobilienmarktes, aber die Bauträger sind weiterhin durch regulatorische Überhänge (Unsicherheiten) sowie Verzögerungen bei den Genehmigungsverfahren gelähmt. Das Interesse institutioneller Anleger an Fremdkapitalstrategien nimmt wieder zu, doch die Grundprobleme bei den eigenkapitalfinanzierten Entwicklungsprojekten sind nach wie vor nicht gelöst. Der Pfandbriefmarkt erlebt eine Renaissance – aber nicht, weil sich das Immobilienrisiko aufgelöst hat. Tatsächlich sind Investoren gezwungen, Sicherheit nicht in den Vermögenswerten selbst, sondern in den sie umgebenden Kapitalstrukturen zu suchen.
Was diese Entwicklungen verbindet, ist nicht eine bestimmte Politik oder die Zinsentwicklung, sondern eine wachsende Unsicherheit am deutschen Immobilienmarkt, da man sich nicht mehr auf die staatlichen Institutionen und die Regierungsführung verlassen kann. Die Diagnose von Reiter und Wilkes, die auf eine mangelhafte Koordination und eine verknöcherte Verwaltung weist, wurde einst als Problem Berlins angesehen. Nun breitet sich dieses über das gesamte Land aus. Die neue Koalition unter Merz hatte versprochen, zu „liefern“ und beispielsweise die Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Doch jenseits der Rhetorik sind echte Veränderungen schwer erkennbar. Der Wohnungsmarkt bleibt blockiert, die Schulinfrastruktur ist unterfinanziert, die ESG-Nachrüstung aufgrund rechtlicher Unklarheiten ins Stocken geraten, und die Gerichte beraten derzeit darüber, wie die Mietindexierung funktionieren soll. Dies sind keine isolierten Hindernisse, sondern Symptome eines tieferen institutionellen Versagens.
Nehmen wir als Beispiel den viel diskutierten Fall „Das große kleine Haus” in München – das Vorzeigeprojekt für Gebäudetyp E, die sogenannte „Easy Building”-Typologie, die durch den Abbau von Überregulierung Kosten senken soll. Das von einer Wohnungsgenossenschaft und dem Architekten Rainer Hofmann umgesetzte Projekt umging mehrere DIN-Normen, darunter strenge Anforderungen an Schallschutz und Heizung. Das Ergebnis: ein neunstöckiges Wohngebäude aus Holz mit einer geschätzten Reduzierung der Baukosten um 10 Prozent. Es ist die Art von pragmatischer Lösung, die viele in der Branche gefordert haben. Will man diese lokale Ausnahme jedoch in eine nationale Regelung umwandeln, wären eine Überarbeitung der Bauvorschriften, Genehmigungsverfahren auf Landesebene und die politische Bereitschaft erforderlich, ein größeres rechtliches Risiko einzugehen. Das erscheint unter den gegenwärtigen Umständen zunehmend unrealistisch.
Gleichzeitig stößt die viel gepriesene ESG-Agenda an rechtliche und finanzielle Grenzen. Immobilienbesitzer werden zu umfassenden energetischen Sanierungen gedrängt – wenn nicht sogar gezwungen – doch die Maßnahmen rentieren sich oft nicht. Kostenweitergabemechanismen sind nach wie vor umstritten, die Subventionen lückenhaft, und es gibt inzwischen Gerichtsurteile, die sich gegen Mietindexierungsmodelle wenden, also gegen jene Praxis, die Sanierungen bislang rentabel gemacht hat. Einige Vermieter warten einfach ab und sind nicht bereit, ihr Kapital ohne klarere Regelungen zu investieren. Hier ist eine politische Ambition zwar erkennbar, aber es hapert an der Umsetzung. Und wenn „das Richtige tun” mit unbegrenzten finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden ist, werden viele vernünftig handeln – also einfach nichts tun.
Für Investoren besteht die Herausforderung nicht nur darin, die Volatilität der Märkte zu bewältigen. Es geht vielmehr darum, zu erkennen, ob der Staat, der diese Märkte stützt, überhaupt noch in der Lage ist, die richtigen Lösungen zu liefern. Die Stärke des deutschen Immobilienmarktes zeichnete sich schon immer nicht nur durch Renditen und Bewertungen aus, sondern sie basierte auch auf einem funktionierenden staatlichen System. Doch dieses genießt nicht mehr das Vertrauen, das es einst besaß. Und wenn der öffentliche Sektor nicht in der Lage ist, Wohnraum, Infrastruktur oder eine längerfristige Verlässlichkeit rechtlicher Regelungen zu schaffen, wird das private Kapital das Einzige tun, was in einer solchen Situation möglich ist: Es zieht sich zurück, sichert sich ab oder richtet seine Strategien anders aus.
Und Fakt ist, dass der Markt bereits reagiert hat. Während erstklassige Vermögenswerte und kurzfristige Schuldtitel nachgefragt sind, hat langfristig investiertes Kapital – insbesondere in Projektentwicklungen oder in Sekundärstädten – weitgehend an Bedeutung verloren. Institutionelle Investoren haben Deutschland zwar weiterhin auf der Agenda, jedoch mit einem eingeschränkten Fokus: Man setzt auf defensive Strategien, wasserdichte Verträge und kurze Laufzeiten. Entsprechend passen sich auch die Fondsstrukturen an, Risiken werden neu bewertet und in einigen Fällen stillschweigend exportiert. Die Sorge ist nicht nur makroökonomischer Natur, sondern auch institutioneller Art. Wenn Investoren beginnen, die deutsche Regierungsführung als langsam oder rechtlich unzuverlässig anzusehen, dann wird der Kapitalabfluss nicht lautstark erfolgen. Er wird einfach… stattfinden.
Das bedeutet keineswegs, dass Deutschland nicht investitionswürdig ist. Im Gegenteil, das System verfügt nach wie vor über große Reserven an institutionellem Kapital, qualifizierten Arbeitskräften und urbanem Potenzial. Aber die Annahme, dass bestehende Regeln Bestand haben, dass ein Vorhaben nach Plan verläuft und dass die regulatorischen Vorgaben verständlich bleiben – all das kann nicht mehr als selbstverständlich angesehen werden. Kampfner lobte das ruhige Selbstbewusstsein der deutschen Regierung, Münchau deckte deren Aushöhlung auf, Reiter und Wilkes beschrieben deren langsames Scheitern an der Realität. Was daraus folgt, ist nicht mehr akademisch, sondern politisch, denn es erfordert eine Politik, die sich an ihrem Handeln messen lassen kann: durch tatsächlich erteilte Genehmigungen, wiederhergestellte Rechtsklarheit und neu aufgebautes Vertrauen zwischen Staat und Privatwirtschaft.
Immobilieninvestoren verhalten sich traditionell vorsichtig, bis sich die Rahmenbedingungen normalisiert haben. Dieser Reflex muss sich ändern. Denn wir haben es hier nicht mit einem Zyklus zu tun, sondern mit einem strukturellen Moment: Wenn die neue Regierung in den Bereichen Wohnungsbau, Infrastruktur und ESG-Umsetzung ernst genommen werden will, dann muss die Immobilienbranche entsprechend aufhören, sich als „Kollateralschaden“ zu betrachten, und anfangen, als politische Kraft zu agieren. Das bedeutet, nicht einfach nur Lobbyarbeit für Subventionen oder Zinserleichterungen zu betreiben, sondern auf Kompetenz, Konsistenz und vor allem Regierungsfähigkeit zu bestehen – auf einer Politik, die klare Regeln definiert, Entscheidungen effizient umsetzt und auf breiter Ebene tragfähige Lösungen liefert.
von Charles Kingston, Finanzexperte und Herausgeber von REFIRE
Übertragung aus dem Englischen von Redaktion / Zum Original-Beitrag bei REFIRE >>