Fachblog: Herr Werner, wie sehen Sie die Lage der Logistikimmobilien in Deutschland aktuell?
Felix Werner: Die Hochphase der Logistikimmobilien – insbesondere getrieben durch die pandemiebedingte Sondereffektnachfrage – ist inzwischen vorüber. Dennoch zeigt sich der Markt derzeit stabil, wenn auch auf einem moderateren Niveau als in den Boomjahren. Dabei wirkt sich die gesamtwirtschaftliche Schwächephase bislang nur begrenzt auf das Marktgeschehen aus. Auffällig ist eine zunehmende Relevanz des Faktors Lage: Es findet wieder eine stärkere Differenzierung zwischen den Standorten statt, was vor allem durch die restriktivere Kreditvergabe der Banken getrieben ist. Qualitativ hochwertige, gut angebundene Standorte erfahren gegenüber peripheren Lagen eine Aufwertung.
Fachblog: Welche Renditen werden erreicht?
Felix Werner: Im Jahr 2024 konnten Spitzenobjekte in Toplagen Nettoanfangsrenditen von etwa 4,5 Prozent erzielen. Im Laufe des Jahres 2024 gab es damit noch einen leichten Anstieg der Spitzenrenditen. Seither sehen wir sowohl in den Toplagen als auch in den weiteren Städtekategorien eine Seitwärtstendenz in der Entwicklung der Spitzenrenditen. Sie liegen im Durchschnitt derzeit bei 5,3 (B-Städte), 6,0 (C-Städte) beziehungsweise 6,5 Prozent (D-Städte). Die erreichte Stabilisierung der Spitzenrenditen deutet darauf hin, dass die Preisfindung weitestgehend abgeschlossen ist.
Fachblog: Weshalb leidet der Markt der Logistikimmobilien derzeit weniger als andere Märkte?
Felix Werner: Im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten zeigt sich der Logistikmarkt widerstandsfähiger. Auch wenn die Nachfrage nach Neuentwicklungen abgenommen hat, übersteigt sie in vielen Regionen weiterhin das Angebot an modernen Flächen. Diese Knappheit wirkt stabilisierend. Zudem haben sich die Preisvorstellungen von Investoren und Projektentwicklern schneller angenähert als in anderen Assetklassen.
Fachblog: Sehen Sie auch Vorteile bei der Projektentwicklung?
Felix Werner: Definitiv. Die strukturelle Einfachheit und Standardisierung vieler Logistikimmobilien ist bei steigenden Baukosten vorteilhaft: Modularisierte Bauweisen und reduzierte technische Komplexität sorgen für mehr Kostensicherheit in der Projektkalkulation. Die im Vergleich zu anderen Assetklassen meist kürzeren Bauzeiten tragen zudem dazu bei, dass schneller auf Krisen respektive Marktveränderungen reagiert werden kann. Trotzdem ist auch bei Logistikimmobilien aktuell ein deutlicher Nachfragerückgang spürbar.
Fachblog: Welche Anteile haben Bestandsrevitalisierungen und Brownfieldentwicklungen am Entwicklungsmarkt?
Felix Werner: Die Entwicklung auf Brownfieldflächen gewinnt weiter an Bedeutung. Besonders in urbanen oder infrastrukturell gut angebundenen Regionen ist dieser Trend sichtbar, auch wenn er regional unterschiedlich stark ausgeprägt ist. In den vergangenen Jahren ist der Anteil an Brownfieldentwicklungen am Gesamtentwicklungsvolumen auf über 40 Prozent gestiegen. In einigen Regionen, die von starker Flächenknappheit geprägt sind, liegt der Anteil schon bei rund 80 Prozent.
Fachblog: Für welche Branchen wird vorrangig gebaut?
Felix Werner: Die Bereiche Handel wie Großhandel, E-Commerce, Lebensmittel sowie Transport/Logistik sind stabil die größten Nachfragetreiber bei den Flächenumsätzen von Logistikimmobilien. Sie stehen damit in der Regel für rund 2/3 bis ¾ des Flächenumsatzes. Aber auch die anderen Branchen zeigen sich beim Anteil an den Flächenumsätzen insgesamt recht stabil. Diese breite Nachfragebasis auf verschiedenen Säulen trägt mit zur vergleichsweise hohen Resilienz bei, die die Branche zuletzt ausgezeichnet hat und die innerhalb der gewerblichen Assetklassen dazu geführt hat, dass Logistikobjekte in der jüngeren Vergangenheit das nachgefragteste Investitionsgut beim Investmentvolumen darstellen.
Fachblog: Wie steht es um die Finanzierung von Logistik-Immobilien im Vergleich zu anderen Assets?
Felix Werner: Die Finanzierung von Logistikimmobilien erfolgt derzeit unter deutlich strengeren Auflagen als in der Vergangenheit. Besonders gefragt sind Projekte mit hoher Vorvermietungsquote – unsere Kunden berichten uns, dass Banken im Regelfall rund 60 Prozent wünschen. Spekulative Entwicklungen ohne Nutzerbindung lassen sich abseits der absoluten Top-Lagen kaum mehr finanzieren. Banken legen zudem zunehmend Wert auf ESG-Konformität und Energieeffizienz.
Fachblog: Wer sind zurzeit die Käufer?
Felix Werner: Als Käufer treten aktuell vor allem institutionelle Investoren besonders aktiv auf. Außerdem ist zu beobachten, dass die gesunkenen Preise vermehrt wieder internationale Investoren dazu verleitet haben, die günstigen Einstiegsopportunitäten zu nutzen.
Fachblog: Welche ESG- und Nachhaltigkeitsanforderungen sind zu beachten?
Felix Werner: Moderne Logistikimmobilien müssen heute hohen Nachhaltigkeitsstandards genügen. Zertifizierungen wie DGNB-Gold oder vergleichbare Labels sind Standard, ebenso wie die Einhaltung der EU-Taxonomie-Kriterien.
Fachblog: Wie wirkt sich das auf die Investition aus?
Felix Werner: Diese ESG-Anforderungen führen zu höheren Investitionskosten – gleichzeitig können durch energieeffiziente Konzepte die Betriebskosten signifikant reduziert werden. In einem Umfeld steigender CO₂-Preise gewinnt dieser Aspekt weiter an Bedeutung für Investoren und Nutzer. Dennoch entsteht hier bisweilen ein Spannungsfeld. Banken und Finanzierer fordern häufig bestimmte Standards. Die damit einhergehenden Mehrkosten in der Errichtung müssen sich für den Entwickler in entsprechenden Mieten refinanzieren. Noch sind bei weitem nicht alle Nutzer bereit oder in der Lage, dies auch zu tragen.
Fachblog: Welche Energiekonzepte werden vorrangig genutzt?
Felix Werner: In der energetischen Versorgung setzen sich nachhaltige Konzepte zunehmend durch. Photovoltaikanlagen auf Hallendächern gelten bei Neubauprojekten inzwischen als Standard. In Kombination mit Wärmepumpen entsteht ein schlüssiges, fossilfreies Energiekonzept, das sowohl ökologisch als auch ökonomisch überzeugt. Der Trend geht klar in Richtung Eigenstromnutzung und langfristiger Energieautarkie – ein entscheidender Beitrag zur ESG-Konformität moderner Logistikobjekte.