Wie ist aktuell die Marktlage für Hotelimmobilien?
Stefan Giesemann: Die Stimmung auf dem Investmentmarkt ist zu Jahresbeginn 2025 recht positiv. Damit setzt sich ein Trend fort, der bereits im dritten Quartal 2024 eingesetzt hat. Grund dafür sind das wieder gesunkene Zinsniveau und die größere Liquidität im Finanzierungsmarkt.
Welche Deal-Arten kamen in den letzten Monaten 2024 zustande?
Giesemann: In Deutschland wie generell in Europa haben vor allem Value-Add-Investoren dominiert und den Großteil der wieder gewachsenen Dynamik am Investmentmarkt ausgelöst. Wir sehen auch wieder vermehrt Core-Investments. Dabei waren vor allem Core-Investoren aus dem europäischen Ausland aktiv.
Welche Entwicklungen sehen Sie derzeit?
Giesemann: Der aktuellen Stimmung folgend blicken wir positiv auf 2025. Hotels werden aufgrund der guten Rahmendaten und Performance von Analysten als vielversprechend eingestuft. Außerdem sehen wir einige neue Akteure auf dem Markt, die bislang eher in Büro- oder Logistikimmobilien investiert haben und die nun erstmalig Hotelimmobilien in ihr Portfolio aufnehmen.
Ist der Tiefpunkt am Investmentmarkt überschritten?
Giesemann: Ja, wir beobachten, dass die Talsohle des Renditeniveaus erreicht ist und Investoren ihre abwartende Haltung zunehmend aufgeben. Entsprechend sehen wir jetzt eine Phase stabiler Spitzenrenditen, bevor wieder eine Kompression und steigende Preise zu erwarten sind.
Aber es gibt auch noch ein weiteres Signal für die wachsende Attraktivität des Marktes, und diese liegt in der veränderten Investorenstruktur: Seit der Corona-Zeit war der deutsche Hotelimmobilienmarkt vor allem durch nationale Investoren geprägt. Dies hatte sich bereits im Laufe des Jahres 2023 gewendet und seitdem sehen wir wieder einen stark wachsenden Anteil internationaler Investoren. Insgesamt kann man sagen, dass die Hotelbranche ihre Widerstandsfähigkeit bewiesen hat, denn sie glänzt mit Wachstumsraten deutlich über der Inflationsrate. Der damit einhergehende Inflationsschutz hat die Assetklasse noch salonfähiger gemacht, sodass wir in den Jahren 2023 und 2024 europaweit viele Erstkäufer für Hotelimmobilien registriert und beraten haben.
Laut Statistischem Bundesamt sind 2024 die Übernachtungszahlen in Beherbergungsbetrieben deutlich angestiegen. Sind das Nachholeffekte oder sehen Sie darin einen echten Wachstumstrend?
Heidi Schmidtke: Dass der bisherige Rekordwert an Übernachtungen in den ersten elf Monaten des Jahres 2019 im Jahr 2024 um 0,1 Prozent übertroffen wurde, ist erstmal für die Branche erfreulich, zugleich aber auch auf mehrere Gründe zurückzuführen. Da sind zum einen Nachholeffekte der vergangenen Jahre, die parallel mit einer „Normalisierung“ des Messegeschäfts eintreten. Hinzu kommen Sondereffekte aus dem Sport- und Unterhaltungsbereich wie die Fußballeuropameisterschaft oder Konzertreihen von Stars wie Adele und Taylor Swift, die auch ein internationales Publikum anziehen. Nun muss der Markt 2025 zeigen, ob weitere Steigerungen ohne Sondereffekte wie UEFA Euro 2024 und Großveranstaltungen möglich sind.
Viele Hotelmarken wollen wachsen, finden aber oft keine passenden Immobilien oder Projekte. Auch die Finanzierung ist schwierig. Weshalb halten sich die Banken im Wachstumsmarkt zurück?
Giesemann: Viele Banken mussten nach der Covid-Zeit erst wieder Vertrauen in den Hotelmarkt schöpfen. Das in Kombination mit den gestiegenen Zinsen und fallenden Bewertungen hat Banken bei der Kreditvergabe zunächst vorsichtiger werden lassen. Ihren Platz haben unterdessen vor allem alternative Finanzierer eingenommen. Allerdings haben wir im vergangenen Jahr wieder viele positive Signale für eine traditionelle Finanzierung wahrgenommen und sehen eine sehr gute Liquidität für Hotels. Die Verzögerungen oder auch Absagen bei Neubauprojekten waren auf die Finanzierungsprobleme zurückzuführen – in Kombination mit gestiegenen Baukosten und fehlenden Core-Investoren, die keine Forward-Deals mehr abschließen wollten.
Was konkret erwarten die Banken heute?
Giesemann: Banken benötigen Sicherheit und sind im Vergleich zu der Zeit vor 2020 bezüglich der Beleihungshöhe kritischer geworden. Das gilt auch für die Mindestkriterien der jeweils anwendbaren Performance-Tests. Zudem wird sehr genau auf die Themen ESG, Bonität und Mikrolage geschaut.
Wer investiert in welche Hotels?
Giesemann: 2025 erwarten wir einen Markt für sowohl Core-Produkte als auch für Value-Add-Transaktionen. Value-Add-Investoren sind auf der Suche nach großvolumigeren Einzel- oder Portfolio-Deals – hauptsächlich in den sieben größten Städten, bei Portfolios auch in B-Städten. Internationale Privatinvestoren richten ihr Interesse derweil auf Trophy-Immobilien, insbesondere in München, Berlin und Hamburg.
Welches Interesse zeigen Institutionelle Anleger?
Giesemann: Sie sind auf der Suche nach Topimmobilien in starken Mikrolagen, mit guten ESG-Kriterien, langfristigen Pachtverträgen und bonitätsstarken Mietern in den sieben Topmärkten. Bei Budget-Hotels wird der Radius auch auf die Top 15 erweitert.
Laut Ihrer aktuellen Marktanalyse leiden viele Betreiber – trotz positiver Marktdynamik – unter starkem Kostendruck, meist wegen hoher Pachtverpflichtungen und Personalengpässen. Inwiefern wird der zum 1. Januar 2025 um 41 Cent auf nun 12,82 Euro erhöhte Mindestlohn eine Rolle spielen?
Schmidtke: Personalkosten sind für die Hotellerie einer der größten Kostenblöcke, weshalb sich die Steigerung des Mindestlohns auf die Profitabilität auswirkt, sofern Kostensteigerungen nicht über eine bessere Performance und wachsende Umsätze aufgefangen werden können.
Sie erwarten, dass der deutsche Hotelmarkt das Potenzial hat, wieder eine Spitzenposition einzunehmen?
Schmidtke: Ja, wir erwarten eine weitere Steigerung der Fundamentaldaten, das heißt eine Steigerung der Ankunfts- und Übernachtungszahlen in den jeweiligen Märkten, eine Zunahme der Performance-Daten wie Auslastung und durchschnittliche Nettozimmerrate sowie ein Nachfrageplus.