Frau Bujarowicz, Sie haben in zehn Monaten 168 Wohneinheiten mit vorgefertigten Modulen gebaut. Dabei waren teils sehr spezifische Anforderungen zu berücksichtigen, etwa beim Innenausbau. Widerspricht dies nicht einer standardisierten Bauweise mit vorgefertigten Modulen?
Nicht unbedingt. Es stimmt, die Nutzeranforderungen waren hoch und teils ungewöhnlich, inzwischen sind aber auch die Modulsysteme sehr ausgereift. Im Gebäudeausbau mussten wir z. B. besonders große Kleiderschränke für Uniformen und Tresore für geschützte Unterlagen integrieren. Das war ohne Weiteres machbar. Auch eine spätere Grundrissänderung bei Umnutzungen ist in bestimmtem Umfang möglich. Jedes der kompakten Apartments verfügt über ein eigenes Bad und Pantry-Küche. Die modulare Bauweise ist schon etwas Besonderes, da bereits im Vorfeld sehr detailliert geplant werden muss und der Baufortschritt so schnell und effizient ist.
Sie haben mit dem ‚Maxmodul‘ von Max Bögl gebaut. Weshalb?
Die Generalübernehmerleistung wurde über den GdW-Rahmenvertrag des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ausgeschrieben. Auf Basis einer umfangreichen Bewertungsmatrix erfolgte die Auswertung aller Teilnehmerentwürfe im Rahmen des Miniwettbewerbs u. a bezüglich der architektonischen Qualität, des Preises und des grundsätzlichen Gesamtkonzeptes. Dabei hat sich die Max Bögl Modul AG gegen die Konkurrenz in der Gesamtauswertung durchsetzen können. Das stimmige Konzept auf Grundlage der Modulmaße wurde durch das Architekturbüro beier baudesign entworfen. Die Wohnungen werden durch die quaderförmigen Module gebildet, Zugänge wie Flure und Treppen durch Fertigteile ergänzt.
Da die Moduldecken nur von den kurzen Stirnwänden eines jeden Moduls getragen werden, können Wände in Modullängsrichtung entfallen, so dass wir variabel größere und kleinere Apartments sowie einen großzügigen Aufenthaltsraum im Erdgeschoss realisieren konnten. Es ließ sich also sehr differenziert und flexibel planen.
Um was für eine Art des Moduls handelt es sich?
Das Maxmodul ist ein industriell gefertigtes Raummodul in Massivbauweise, das die technische Ausrüstung für das Gebäude, den Innenausbau, Fenster und sogar Teile der Raumausstattung wie Lampen oder Möbel beinhalten kann. Damit wird der vergleichsweise aufwändige, nachträgliche Ausbau reduziert. In unserem Fall waren die Badfliesen bereits vorhanden aber es konnten, da die Module schnell geliefert wurden, Badmöbel und Einbaumöbel erst vor Ort verbaut werden. Zusätzlich entstanden bauseits die Zugänge, die Gebäudehülle und noch erforderliche „Finisharbeiten“ wie Malerarbeiten und Bodenbeläge. Die schon vorhandenen Technikstränge wurden geschossweise miteinander verbunden.
Welche besondere Herausforderung stellte das Projekt an die Beteiligten?
Viele Subunternehmer und andere Dienstleister sind mit dem modularen Bauen noch nicht so vertraut und waren vom hohen Tempo des Baufortschritts überrascht. So sind die gewohnten Vorlaufzeiten, etwa beim Ausbau, deutlich verkürzt. Hier war es wichtig, sich im Vorfeld sehr genau abzustimmen und die enge Taktung der Abläufe im Auge zu behalten. Außergewöhnlich war auch die Lage des Projektes, das sich zunächst hinter dem Sicherheitszaun eines Polizei-Grundstücks befand. Deshalb gab es zahlreiche Abstimmungen und Sicherheitsmaßnahmen – es durfte natürlich nicht jeder unkontrolliert auf die Baustelle – ehe das Grundstück als Baufeld genutzt werden konnte und vom Polizei-Grundstück abgetrennt war.
Welchen Einfluss hatte COVID auf das Projekt?
Es waren durchaus schwierige Umstände. Lockdowns und Quarantänen, aber auch Lieferengpässe haben das Projekt oft ausgebremst. Trotzdem konnten wir den Zeitplan einhalten. Insgesamt konnten wir die Situation aber, vor allem durch viel Kommunikation und gegenseitiges Verständnis, gut bewältigen. Insbesondere haben wir vom hohen Grad der Vorfertigung und dem dadurch sehr fokussierten Planungsprozess profitiert. So konnten wir den Fertigstellungstermin wie auch den geplanten Budgetrahmen einhalten.
Welches Fazit ziehen Sie für Ihren Arbeits- oder Fachbereich aus dem Bauvorhaben?
Wir haben in kürzester Zeit qualitativ hochwertigen und dringend benötigten Wohnraum geschaffen. Bezahlbares Wohnen für Mitarbeitende von Berliner Landesgesellschaften und Verwaltungen ist in Zeiten des Fachkräftemangels ein wichtiger Wettbewerbsvorteil. Als spezialisierter Kooperationspartner für das Land Berlin konnten wir durch Projekte wie dieses das Angebot ausweiten.
