2022: ESG, Wohnen und Logistik im Fokus der Investoren

Eine aktuelle Umfrage von Savills Investment Management zeigt: Fast drei Viertel der befragten institutionellen Investoren erwarten steigende Immobilieninvestitionen für 2022. Andreas Trumpp, Head of Research Europe Savills IM, fasst die Studienergebnisse zusammen und gibt einen Überblick.
Andreas Trumpp
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Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight Colliers

Das Jahr 2022 birgt eine Vielzahl an geopolitischen und makroökonomischen Chancen und Risiken – von wichtigen Wahlen in Europa über die angespannte Beziehung zwischen den USA und China bis hin zu anhaltenden Störungen in den globalen Lieferketten. Gemäß unserer Umfrage unter institutionellen Investoren [1] sehen mehr als 82 % allerdings die Inflation als die größte Herausforderung für Immobilieninvestitionen im Jahr 2022, noch vor einem möglichen wirtschaftlichen Abschwung (68 %) und neuen COVID-19-Beschränkungen (66 %).

Ergebnisse zu den Sektoren

Trotz des schwierigen Umfelds gehen die befragten Investoren von einer deutlichen Zunahme der Immobiliennachfrage im Jahr 2022 aus. Fast drei Viertel (73 %) erwarten eine Steigerung ihrer Investitionen in Immobilien in den kommenden 12 Monaten, verglichen mit lediglich 45 % im vergangenen Jahr. 74 % der Investoren berichten, dass ihre Investments sich im Zuge der COVID-19- Pandemie auch verglichen mit „normalen“ Jahren gut entwickelt haben. Gleich 72 % gaben sogar an, die Performance ihrer Immobilieninvestments sei besser gewesen als zu Beginn der Pandemie erwartet.

Die überwiegende Mehrheit der Teilnehmer denkt, dass das Investmentvolumen im Jahr 2022 wieder steigen wird. Obwohl es an der Spitze sehr eng zugeht, liegen Wohn- sowie Industrie- und Logistikimmobilien mit knappem Vorsprung an der Spitze. Wachstumspotenzial sehen die Befragten aber auch in den Bereichen Einzelhandel und Büro, was auf eine langsame Rückkehr zu einer gewissen Normalität hoffen lässt. Der Einzelhandelssektor bietet aus unserer Sicht weiter viel Potenzial, bedarf jedoch einer deutlich differenzierteren Betrachtung. 2022 wird einen Wendepunkt für den Sektor markieren, da diverse Opportunitäten im Lebensmitteleinzelhandel, in Fachmarktzentren und Outlet-Malls oder bei der Neupositionierung von Objekten bislang nicht genutzt wurden.

Die Umfrage zeigte auch ein gestiegenes Investorenvertrauen und eine Verschiebung der Risikokurve nach oben. Die Befragten erwarten einen stärkeren Fokus auf Value-Add-Strategien im nächsten Jahr: 63 % nannten sie als ihren bevorzugten Investmentstil. Auch Co-Investitionen (62 %) und opportunistische Strategien (58 %) wurden von den Investoren als attraktive Anlageansätze für das kommende Jahr genannt.

Die Themen Umwelt, Soziales und Governance (ESG) werden auch 2022 das Anlageuniversum dominieren. Mehr als vier von fünf Befragten (82 %) gaben an, dass der aktuelle Fokus auf den Klimawandel Auswirkungen auf ihre Anlagestrategie haben wird. Die überwiegende Mehrheit der befragten Investoren (79 %) erwartet außerdem einen Anstieg der Nachfrage nach Immobilien mit Nachhaltigkeitszertifikaten in den kommenden 12 Monaten, wobei 26 % sogar mit einem deutlichen Anstieg rechnen.

Fazit für künftige Investments

ESG ist ein Game Changer für die Immobilienbranche. Für die Verbesserung der ESG- Performance und der langfristigen Stabilität ihrer Investitionen gaben 93 % der von uns befragten Investoren an, kurzfristig einen Renditeabschlag von im Durchschnitt mehr als 95 Basispunkten in Kauf zu nehmen. Die Themenkomplexe Gesundheit und Wohlbefinden, Klimawandel und Energieeffizienz stehen bei den Befragten ebenfalls ganz oben auf der Agenda. So reift auch und gerade in der deutschen Immobilienbranche die Erkenntnis, dass ESG-Anforderungen einerseits legislativer Natur sind, andererseits aber auch einen konkreten kommerziellen Nutzen mit sich bringen.

Logistik und Wohnen liegen weiterhin im Trend. Angesichts der niedrigen Renditen für Industrie- und Logistikimmobilien müssen Investoren über den Tellerrand hinausschauen und sollten vielversprechende Teilsektoren wie urbane und Last-Mile-Logistik, Unternehmensimmobilien (Light Industrial) und Kühllogistik stärker in Betracht ziehen. Am Büromarkt erwarten wir eine Polarisierung mit einem starken Fokus auf die zukunftsfähigen Spitzenobjekte. Im Wohnungssektor versprechen Segmente wie Mehrfamilienhäuser, Studentenwohnheime und Gesundheitsimmobilien angemessene risikobereinigte Renditen.

Auch Real Estate Debt bietet attraktive risikobereinigte Renditen bei gleichzeitig weitgehender Absicherung gegenüber Verlusten. Das Eigenkapitalpolster des Kreditnehmers bietet eine komfortable Ausgangsposition in einem Marktumfeld, das von hoher Liquidität, globaler Angebotsverknappung, steigender Inflation sowie dem Risiko einer zunehmenden Immobilienveralterung aufgrund der neuen ESG-Vorgaben geprägt ist.

Themen der einzelnen Sektoren 2022

Logistik

Industrie- und Logistikimmobilien bleiben auch 2022 einer der bevorzugten Sektoren für Gewerbeimmobilieninvestments. Wir erwarten ein weiteres Jahr mit überdurchschnittlich hohen Investitionsvolumina. Die Preisgestaltung bleibt herausfordernd. Investoren sollten bei den Annahmen zum Mietwachstum umsichtig sein und etwaige Angebots- und Obsoleszenzrisiken im Auge behalten. Wir sind der Ansicht, dass die Teilsektoren urbane Logistik und Last-Mile-Logistik, Unternehmensimmobilien (Light Industrial) und Kühllogistik den Investoren attraktive Diversifizierungsmöglichkeiten bieten. Sie profitieren von dem langfristigen Trend des schnelleren Warenverkehrs, der angespannten Angebotssituation, der begrenzten Verfügbarkeit und der langfristigen Wertsteigerung städtischer Entwicklungsgrundstücke.

Einzelhandel

Für den Einzelhandel erwarten wir eine mittelfristige Erholung und damit vermehrt ausgewählte Investmentchancen. Fachmarktzentren und Fachmärkte an guten Mikrostandorten mit stabilen Mietverträgen und wettbewerbsfähigen Konzepten (z. B. Omnichannel-Verkaufsformate) können gute Ertragschancen bieten. Darüber hinaus wird man auf Einzelhandelsformate für Waren des täglichen Bedarfs und Lebensmittel setzen können –  wie Supermärkte und Lebensmitteldiscounter. Interessant sind auch größere Fachmarktzentren mit Lebensmittelanbindung und Stadtteilzentren in städtischen Lagen.

Büros

Büroimmobilien bleiben ein wichtiger Zielsektor für Investoren, denn sie sind Zentrum der Unternehmenstätigkeit und werden weiterhin Treiber für Innovation und Wettbewerbsfähigkeit sein. Entscheidend ist hier, den potenziellen künftigen Investitionsbedarf sorgfältig zu prüfen, insbesondere bei älteren Gebäuden. Allerdings sind die Ertragsströme potenziell unsicherer, da die Mieter flexiblere Mietbedingungen verlangen. Zu empfehlen sind Core- und Core-Plus-Büroimmobilien mit einer diversifizierten Mieterstruktur, die in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten in Innenstadtlagen und gut etablierten Stadtrandlagen in den bedeutenden europäischen Märkten gelegen sind.

Wohnen

Der Wohn-Sektor bietet sowohl Diversifizierungspotenzial als auch dauerhaft stabile Ertragsströme, die durch ein anhaltendes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage gestützt werden. Gleichzeitig ist das Marktsegment nicht mit technologischen Disruptionen der kommerziellen Sektoren konfrontiert (wie z. B. beim wachsenden Onlinehandel), das heißt, die Mieteinnahmen sind vergleichsweise stabil. Als zugleich schnell wachsender Sektor bietet das Wohnasset länderübergreifend und über das Risikospektrum hinweg erhebliche Investitionschancen. Vor allem Mehrfamilienhäuser und Studentenwohnheime zählen aus unserer Sicht zu den interessantesten Anlagen.

Real Estate Debt

Investitionen in Real Estate Debt bieten weiterhin attraktive risikobereinigte Renditen bei gleichzeitig weitgehender Absicherung gegenüber Verlusten.

 

 

[1] Quelle: Umfrage von PollRight im Auftrag von Savills Investment Management unter 155 institutionellen Investoren im September 2021. Die Investoren stammen aus einer globalen Datenbank mit Schwerpunkt Nordamerika, Europa und Asien und verfügen über ein durchschnittliches Vermögen von 22,5 Mrd. EUR in Immobilienanlagen.